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Fuori da reverse charge le prestazioni «edili» nei confronti del condominio

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Le prestazioni di servizi “di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici”, rese nei confronti di un condominio, non rientrano, in linea generale, nel novero delle operazioni assoggettate a reverse charge ai sensi dell’art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72 (norma introdotta dalla legge di stabilità 2015).

Il condominio, infatti, ancorché in possesso di una partita IVA non può, in linea di massima, assumere qualità di soggetto passivo IVA con riferimento alle operazioni suscettibili di reverse charge.

A tale conclusione si perviene, in primo luogo, analizzando la natura giuridica del condominio.
Secondo l’interpretazione prevalente della Corte di Cassazione (ex multis, sentenza 17 febbraio 2012 n. 2363), il condominio si configura come un “ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini”.

La riforma di cui alla L. 11 dicembre 2012 n. 220 ha significativamente modificato la disciplina del condominio, generando dubbi tra gli operatori circa la possibilità di attribuire personalità giuridica al medesimo (per un’analisi dottrinale sul punto, si rinvia allo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 906-2013/C del 21 febbraio 2014).

In particolare, le Sezioni Unite della Cassazione, nella sentenza 18 settembre 2014 n. 19663, hanno affermato che, “se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della L. 220/2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma”.
Tanto osservato, anche riconoscendo personalità giuridica al condominio, non pare realizzarsi il possesso, da parte dell’ente condominiale, di una reale soggettività passiva agli effetti dell’IVA.

L’Agenzia delle Entrate ha affermato (ris. 10 agosto 2012 n. 84) che il condominio titolare di un impianto fotovoltaico di potenza superiore a 20 Kw, che svolge l’attività di produzione e vendita dell’energia derivante dall’impianto, realizza una società di fatto ai fini delle imposte dirette e dell’IVA. In particolare, ai fini dell’IVA, una società di fatto è soggetto passivo d’imposta ai sensi dell’art. 4 del DPR 633/72 ed è obbligata ai relativi adempimenti (tra cui, evidentemente, l’apertura di una partita IVA).

La conclusione a cui giunge l’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 84/2012, non ha, tuttavia, valenza assoluta. La costituzione della società di fatto è, infatti, confinata alla specifica operazione avente natura commerciale, ma non può determinare una integrale soggettività passiva in capo al condominio.

In assenza di soggettività passiva IVA da parte del condominio, dunque, la fornitura di servizi di pulizia o di installazione di impianti relativi all’edificio (si pensi al caso dell’ascensore o del servoscale) non rientra nell’ambito del regime di reverse charge, per cui la relativa fattura dovrà recare l’esposizione dell’IVA secondo le regole ordinarie.
Alla luce dell’analisi effettuata, una delle poche ipotesi nella quale un servizio relativo ad un edificio, tra quelli enuncleati nell’art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72, potrebbe essere assoggettato a reverse charge sembrerebbe essere il caso dell’installazione, nei confronti del condominio, dell’impianto fotovoltaico destinato alla produzione di energia oltre 20 kW.

Si osserva, da ultimo, che, a norma dell’art. 23 del DPR 600/73, il condominio ha natura di sostituto d’imposta. Pertanto, sui corrispettivi dovuti dal condominio per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa, oltre all’esposizione dell’IVA (in via generale), deve essere indicata in fattura anche la ritenuta d’acconto del 4% di cui all’art. 25-ter del DPR 600/73.

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