1. Premessa e inquadramento generale

L’analisi riguarda due situazioni distinte:

1. Titolare (non imprenditoriale, senza partita IVA) di casa vacanze/locazione turistica che normalmente percepisce corrispettivi dichiarati come redditi diversi/quadro RL, ma che per un determinato periodo ospita un amico gratuitamente nello stesso immobile.
2. Soggetto che non è casa vacanze, proprietario o utilizzatore di una abitazione (prima o seconda casa) in località turistica, che ospita amici gratuitamente.

Per entrambe le ipotesi occorre distinguere tre profili:

• trattamento fiscale del reddito (o della sua assenza);
• obblighi di pubblica sicurezza (comunicazioni alla Questura / forze di polizia);
• obblighi relativi a imposta di soggiorno (quando istituita dal Comune).

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2. Profili fiscali: reddito imponibile e ospitalità gratuita

2.1. Casa vacanze non imprenditoriale (primo caso)

Nel primo scenario, il proprietario/gestore di casa vacanze non titolare di partita IVA indica abitualmente i proventi in dichiarazione (ad esempio come redditi diversi in quadro RL). Se in un determinato periodo non percepisce alcun corrispettivo dall’amico ospitato non sorge reddito imponibile per quel periodo, non essendovi un canone o corrispettivo.

2.2. Ospitalità di amici in abitazione privata (secondo caso)

Nel secondo scenario (abitazione principale o seconda casa non destinata ad attività ricettiva o locazione turistica formalizzata):

• la pura ospitalità gratuita di amici non genera reddito tassabile;
• in assenza di corrispettivi, non si configura locazione, né locazione breve ai sensi dell’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, che definisce locazioni brevi come contratti di durata non superiore a 30 giorni con corrispettivo, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa (D.L. 50/2017, art. 4).

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3. Obblighi verso le Forze di polizia: comunicazione degli alloggiati

3.1. Articolo 109 TULPS: strutture ricettive e case vacanze

L’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS), approvato con R.D. 18 giugno 1931, n. 773, individua i soggetti obbligati a identificare e comunicare le generalità degli alloggiati:

«I gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, […] possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti.»

«Entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, i soggetti di cui al comma 1 comunicano alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate, secondo modalità stabilite con decreto del Ministro dell’interno…»
(Art. 109 TULPS – R.D. 773/1931)

Punti chiave:

• l’obbligo riguarda tutti gli alloggiati, indipendentemente:
  • dal fatto che il soggiorno sia a pagamento o gratuito;
  • dalla forma (imprenditoriale o non) dell’attività;
• ciò che rileva è la qualifica soggettiva: gestore di struttura ricettiva, proprietario/gestore di casa o appartamento per vacanze, affittacamere, ecc.

Il TULPS non prevede deroghe per “amici” né per ospitalità non a pagamento all’interno di una casa vacanze/locazione turistica regolarmente attivata e comunicata al Comune/Regione.

Conseguenza per il primo caso

Se l’immobile è qualificato e censito come casa vacanze/locazione turistica:

• il proprietario/gestore rientra tra i soggetti dell’art. 109 TULPS;
• è tenuto:
  • a identificare l’amico mediante documento;
  • a comunicare i dati alla Questura (Portale Alloggiati Web o altri mezzi previsti) entro 24 ore dall’arrivo (o 6 ore per soggiorni < 24 ore, in base alle modifiche introdotte e richiamate dalla L. 53/2019, art. 5).
• l’assenza di corrispettivo non incide sull’obbligo di comunicazione.

3.2. Ospitalità di stranieri in qualunque immobile

A prescindere dall’esistenza di una struttura ricettiva, l’art. 7 del D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286 (Testo Unico Immigrazione), richiamato nel materiale fornito, prevede:

«Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.»
(D.Lgs. 286/1998, art. 7)

• Obbligo riferito a qualsiasi titolo (gratuito o oneroso) e qualsiasi luogo (non solo strutture ricettive).
• Riguarda solo stranieri/apolidi, non cittadini italiani.

3.3. Secondo caso: ospitalità in abitazione privata (non casa vacanze)

Se l’immobile NON è qualificato come struttura ricettiva/casa vacanze:

• non si applica l’art. 109 TULPS (manca la qualifica soggettiva di gestore di struttura ricettiva/casa vacanze);
• per ospiti italiani, in linea generale non vi è un obbligo di comunicazione specifico alla Questura fondato sull’art. 109 TULPS;
• per ospiti stranieri/apolidi, permane l’obbligo ex art. 7 D.Lgs. 286/1998 (comunicazione entro 48 ore all’Autorità di P.S.), anche in caso di mero rapporto di amicizia e gratuità.

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4. Imposta di soggiorno: quando è dovuta in presenza di amici ospitati

4.1. Disciplina generale dell’imposta di soggiorno

L’art. 4 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, stabilisce:

«I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un’imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.»
(D.Lgs. 23/2011, art. 4)

Il comma 1-ter del medesimo articolo dispone:

«Il gestore della struttura ricettiva è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno […] con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, della presentazione della dichiarazione, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.»
(D.Lgs. 23/2011, art. 4, comma 1-ter)

La natura dell’imposta è stata ulteriormente chiarita dall’Agenzia delle Entrate: il gestore è responsabile del pagamento, ma il soggetto passivo rimane l’ospite, e la somma riscossa dal gestore è un semplice rimborso (anticipazione in nome e per conto del cliente) ai sensi dell’art. 15, comma 1, n. 3, DPR 633/1972, fuori campo IVA (Consulenza n. 3/2022).

4.2. struttura ricettiva e imposta di soggiorno

La norma individua due elementi fondamentali:

1. l’imposta grava su «coloro che alloggiano nelle strutture ricettive» (non su chi alloggia genericamente in un’abitazione privata);
2. il gestore della struttura è responsabile del versamento, con diritto di rivalsa.

Spetta ai Comuni, con proprio regolamento, definire:

• le modalità applicative;
• eventuali esenzioni e riduzioni per specifiche fattispecie (periodi, categorie di soggetti, ecc.) (D.Lgs. 23/2011, art. 4, comma 3).

Non vi è, nella norma statale, una esenzione automatica basata sul fatto che l’ospite sia un “amico” né sulla gratuità del soggiorno. Eventuali esenzioni (ad es. minori, residenti, accompagnatori di disabili, ecc.) dipendono dal regolamento comunale.

4.3. Primo caso: casa vacanze non imprenditoriale che ospita un amico

Se l’immobile è qualificato (ai fini comunali/ricettivi) come casa vacanze / locazione turistica:

• il soggetto che la gestisce è, ai fini dell’imposta di soggiorno, un gestore di struttura ricettiva, pur se non imprenditore ai fini IVA;
• in un Comune che ha istituito l’imposta di soggiorno, l’imposta:
  • è dovuta, in linea di principio, da chi alloggia in quella struttura;
  • è gestita e versata dal gestore, con diritto di rivalsa sull’ospite.

Questione chiave: se l’ospite è un amico che non paga alcun corrispettivo per il soggiorno, ciò non esclude, di per sé, che egli sia un “soggetto che alloggia in una struttura ricettiva”. Salvo un’espressa esenzione nel regolamento comunale, il fatto che l’alloggio sia concesso gratuitamente:

• non è, a livello statale, una causa automatica di esenzione dall’imposta di soggiorno;
• può però, in concreto, assumere rilievo se il regolamento comunale prevede esenzioni ad hoc (ad esempio per determinate tipologie di ospiti, categorie o casi particolari).

In assenza di una specifica deroga comunale:

• il gestore, tecnicamente, dovrebbe:
  • registrare l’ospite nelle presenze ai fini imposta di soggiorno;
  • applicare e riversare l’imposta dovuta (anche se non trattiene corrispettivo per l’alloggio);
• l’ospite (amico) rimane soggetto passivo; il gestore può:
  • richiedergli l’importo della tassa per poi riversarlo al Comune;
  • in alternativa, sopportare di fatto il costo (ma rimane tenuto a versarlo se previsto dal regolamento).

4.4. Secondo caso: ospitalità in abitazione privata (non struttura ricettiva)

Se l’immobile NON è censito come struttura ricettiva:

• il presupposto dell’imposta di soggiorno, per come delineato dall’art. 4 D.Lgs. 23/2011 («coloro che alloggiano nelle strutture ricettive»), non risulta integrato;
• pertanto:
  • il proprietario che ospita amici gratuitamente nella propria casa (prima o seconda) non risulta tenuto, sulla base della disciplina statale, a riscuotere e versare l’imposta di soggiorno;
  • ovviamente, occorre verificare che il Comune non abbia qualificato quella fattispecie in modo diverso (ad esempio imponendo obblighi anche per “locazioni brevi” assimilate a strutture ricettive), ma ciò dipende dal singolo regolamento comunale.

È comunque importante non svolgere, di fatto, un’attività che integri i presupposti di locazione breve ai sensi dell’art. 4 D.L. 50/2017 (D.L. 50/2017, art. 4) senza osservarne i connessi adempimenti (cedolare secca, ecc.). Nel caso specifico, però, il presupposto è l’ospitalità gratuita, estranea alla nozione di “locazione” (manca il corrispettivo).

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5. Locazioni brevi e responsabilità per l’imposta di soggiorno (cenni)

Per completezza, occorre ricordare che l’art. 4 del D.L. 50/2017, in materia di locazioni brevi, stabilisce:

• la definizione di locazione breve (durata non > 30 giorni, persone fisiche, fuori impresa, con eventuali servizi di biancheria e pulizia);
• l’applicazione della cedolare secca del 21% (art. 3 D.Lgs. 23/2011) ai relativi redditi, se scelta dal locatore (Interpello n. 278/2020, Interpello n. 373/2019);
• al comma 5-ter dispone che:«Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno […] con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, della presentazione della dichiarazione, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.»
  (D.L. 50/2017, art. 4, comma 5-ter)

Tale norma:

• riguarda locazioni con corrispettivo;
• conferma che la responsabilità per imposta di soggiorno può ricadere:
  • sul locatore;
  • o sull’intermediario/portale che incassa il corrispettivo.

Nel caso di ospitalità gratuita non siamo in presenza di una locazione breve in senso tecnico; di conseguenza, gli obblighi connessi a tale disciplina (inclusa la responsabilità ex art. 4, comma 5-ter) non si attivano.

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6. Aspetti pratici per l’utente

6.1. Primo caso – Casa vacanza non imprenditoriale

• Reddito: nessun reddito se non vi è corrispettivo.
• Questura / Alloggiati Web:
  • l’amico va comunque registrato e comunicato come persona alloggiata ai sensi dell’art. 109 TULPS, con le tempistiche e modalità previste (Portale Alloggiati Web, ecc.).
• Imposta di soggiorno:
  • se il Comune ha istituito l’imposta e non prevede specifiche esenzioni per il caso di specie:
    • l’amico è, tecnicamente, un soggetto che alloggia in una struttura ricettiva;
    • l’imposta di soggiorno si considera dovuta; il gestore ne è responsabile e può rivalersi sull’ospite;
  • se, invece, il regolamento comunale prevede un’esenzione che copre la fattispecie (ad esempio particolari ospiti, convenzioni, ecc.), essa sarà applicabile.

In ottica prudenziale, per valutare se il Comune consente deroghe (ad esempio per ospiti non paganti, lunghe permanenze, ecc.), è necessario esaminare il regolamento comunale sull’imposta di soggiorno.

Aspetto	Regola e Adempimenti Pratici
Fisco e Reddito	Nessun reddito da dichiarare, poiché non vi è alcun corrispettivo economico.
Questura (Alloggiati Web)	Obbligatorio. L’amico va comunque registrato e comunicato sul portale Alloggiati Web ai sensi dell’art. 109 TULPS, rispettando le tempistiche standard.
Imposta di Soggiorno	Tecnicamente dovuta se il Comune l’ha istituita, poiché l’ospite alloggia in una struttura ricettiva. • Il gestore è responsabile del versamento. • Eccezione: È necessario verificare il regolamento comunale per controllare se sono previste esenzioni specifiche per ospiti non paganti o amici.

6.2. Secondo caso – Ospitalità in abitazione privata (non struttura ricettiva)

• Reddito: assente, trattandosi di ospitalità gratuita.
• Comunicazioni di pubblica sicurezza:
  • per amici italiani: in linea di principio nessun obbligo ai sensi dell’art. 109 TULPS, poiché non vi è struttura ricettiva;
  • per amici stranieri/apolidi: obbligo di comunicazione entro 48 ore ex art. 7 D.Lgs. 286/1998, da effettuare all’Autorità di P.S.
• Imposta di soggiorno:
  • di regola non dovuta, poiché manca il presupposto (“struttura ricettiva”);
  • non sussistono obblighi di riscossione/versamento in capo al proprietario, salvo eventuali e particolari discipline locali.

Aspetto	Regola e Adempimenti Pratici
Fisco e Reddito	Assente, trattandosi di pura ospitalità gratuita.
Pubblica Sicurezza	• Ospiti italiani: Nessun obbligo di comunicazione (non si applica l’art. 109 TULPS). • Ospiti stranieri o apolidi: Obbligatorio. Sussiste l’obbligo di “cessione di fabbricato” (comunicazione all’Autorità di P.S.) entro 48 ore dall’arrivo, ai sensi dell’art. 7 D.Lgs. 286/1998.
Imposta di Soggiorno	Di regola non dovuta. Manca il presupposto di legge (l’immobile non è una struttura ricettiva) e il proprietario non ha obblighi di riscossione, salvo rarissime e specifiche discipline locali.

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7. Sintesi operativa

1. Amico in casa vacanza (registrata):
   • Nessun reddito se non paga.
   • Obbligo di comunicazione alle Forze di polizia (art. 109 TULPS).
   • Imposta di soggiorno: in via generale sì, salvo esenzioni/regolamento comunale.
2. Amico in abitazione privata non ricettiva:
   • Nessun reddito se non paga.
   • Nessun obbligo ex art. 109 TULPS per ospite italiano; obbligo ex art. 7 D.Lgs. 286/1998 se straniero/apolide.
   • Nessuna imposta di soggiorno, in quanto non struttura ricettiva.

Ecco una tabella di sintesi operativa che mette a confronto in modo immediato le due situazioni, permettendo di comprendere a colpo d’occhio le differenze negli adempimenti:

Aspetto / Adempimento	Amico in Casa Vacanza (Struttura Registrata)	Amico in Abitazione Privata (Non Ricettiva)
Fisco e Reddito	Nessun reddito (se non vi è corrispettivo).	Nessun reddito (ospitalità gratuita).
Comunicazione di Pubblica Sicurezza	Sempre obbligatoria per qualsiasi ospite (entro le tempistiche del Portale Alloggiati Web, art. 109 TULPS).	• Ospite italiano: Nessun obbligo. • Ospite straniero/apolide: Obbligo di comunicazione entro 48 ore (art. 7 D.Lgs. 286/1998).
Imposta di Soggiorno	In via generale sì, poiché l’immobile è qualificato come ricettivo (salvo specifiche esenzioni previste dal regolamento comunale).	No, di regola non è dovuta in quanto manca il presupposto di “struttura ricettiva”.

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8. Riferimenti normativi

• R.D. 18 giugno 1931, n. 773 – Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, art. 109
• D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286, art. 7
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 4 – Imposta di soggiorno
• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 – Locazioni brevi
• L. 14 giugno 2019, n. 53, art. 5
• Consulenza Agenzia delle Entrate n. 3/2022
• Interpello Agenzia delle Entrate n. 278/2020
• Interpello Agenzia delle Entrate n. 373/2019