Le agevolazioni fiscali per i condomini
Con la presente circolare, vediamo di approfondire le agevolazioni fiscali oggi spettanti ai condomini.
1. Legge di Bilancio 2017: «sismabonus»
L’art. 1, co. 2-3, L. 11.12.2016, n. 232 (Legge di Bilancio 2017), dispone laprorogadiun anno, fino al 31.12.2017, della misura delladetrazioneal50%per gli interventi diristrutturazione edilizia.
Per il periodo compreso tra l’1.1.2017e il31.12.2021è stata introdotta unadetrazione di impostadel50%, fruibile in5 rate annualidi pari importo, per le spese sostenute per l’adozione dimisure antisismichesuedificiricadenti nellezone sismicheadalta pericolosità(zone 1, 2 e 3), per unimporto complessivopari a96.000 europer unità immobiliare per ciascun anno, cd. «sismabonus». La detrazione fiscale sale al70%dellaspesa sostenutase dalla realizzazione degli interventi concernenti l’adozione di misure antisismiche deriva unariduzionedelrischio sismicoche determina il passaggio a unaclassedi rischioinferiore. Ladetrazione fiscale aumentaall’80%se dall’intervento deriva il passaggio adue classidi rischio inferiori.
Se gli interventi concernenti l’adozione di misure antisismiche sono realizzati sulle parti comuni di edificicondominiali, le detrazioni di imposta spettano, rispettivamente, nellamisuradel75%(passaggio diuna classedirischio inferiore) e dell’85%in base all’entitàdelmiglioramentodella classe di rischio, e sono calcolate su un ammontare delle spesenon superiorea96.000 euromoltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.
Tra le spesedetraibiliper la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle effettuate per laclassificazionee laverifica sismicadegli immobili.
Cessione del credito del «sismabonus»
Per tali interventi, adecorrere dall’1.1.2017, in luogo della detrazione i soggetti beneficiaripossono optareper lacessionedel corrispondentecreditoaifornitoriche hanno effettuato gli interventi nonché asoggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile.
Èesclusalacessioneadistituti di creditoedintermediari finanziari.
Come accennato, tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, a decorrere dall’1.1.2017, rientrano anche le spese effettuate per laclassificazionee laverifica sismicadegli immobili.
Le nuove detrazioni previste per le misure antisismiche degli edificinonsonocumulabilicon agevolazionigià spettantiper lemedesime finalitàsulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.
Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 28.2.2017
Il D.M. 28.2.2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha stabilito lelinee guidaper laclassificazionedelrischio sismicodellecostruzionie lemodalitàper l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficaciadegli interventi effettuati.
In particolare, il progettista dell’intervento strutturale deveasseverare(secondo il modello contenuto nell’Allegato B del citato decreto) laclassedirischiodell’edificioprimadei lavori e quella conseguibiledopol’esecuzionedell’intervento progettato.
Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo devonoattestarelaconformitàdegliinterventi eseguitialprogettodepositato.
2. Spese sostenute per la riqualificazione energetica
Con la L. 232/2016 è stataprorogatafino al31.12.2017ladetrazione fiscaledel65%per gli interventi diefficientamento energetico.
La detrazione del 65% si applica anche allespese documentatee rimaste acaricodel contribuente per interventi relativi aparti comunidegliedifici condominialio che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, sostenute dal6.6.2013 al 31.12.2021, cd.«ecobonus».
In questo caso la detrazione sale al70%per gliinterventisull’involucrocon un’incidenza superiore al25%dellasuperficiedell’edificio, e al75%per ilmiglioramentodellaprestazione energetica invernaleeestiva, e si applica su unimporto complessivodi spesanon superiorea40.000 euromoltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Lasussistenzadi tali condizioni deve essereasseveratadaprofessionisti abilitati.
I beneficiari possonooptareper lacessionedelcreditoaifornitoriche hanno effettuato gli interventi ovvero adaltri soggetti privati, quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti. È fattodivieto, salvo quanto modificato dalla Manovra Correttiva 2017, lacessionedel credito aistituti di credito.
Novità contenute nella Manovra correttiva 2017
L’art. 4-bis, D.L. 24.4.2017, n. 50, conv. con modif. dalla L. 21.6.2017, n. 96 (cd. Manovra correttiva 2017),modificala disciplina in materia dicessionedelledetrazionispettanti per interventi diincrementodell’efficienza energeticaneicondomìni.
Come si evince dalla scheda di studio della Camera dei Deputati del Senato che ha accompagnato il percorso del D.L. in commento, è stato modificato l’art. 14, D.L. 4.6.2013, n. 63, conv. con modif. dalla L. 3.8.2013, n. 90, in tema didetrazioni fiscali per interventidiefficienza energeticadegli edifici. In particolare il co. 1, lett. a), sostituisce il co. 2-ter prevedendo che isoggetti incapienti(pensionati, dipendenti e autonomi, cd. «no tax area») possonocedereladetrazione fiscaleloro spettante aifornitoriche hanno effettuato i lavori per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021(in luogo del previgente 31.12.2017) per gli interventi diriqualificazione energeticadi parti comuni degli edifici condominiali.
Tra gli interventi interessati sono compresi quelli, disciplinati dalla L. 232/2017, che danno luogo alledetrazioni maggioratedel70%nel caso di interventi che interessanopiùdel25%dellasuperficie disperdentedell’edificio, e del75%in caso diinterventi finalizzatiamigliorarelaprestazione energetica invernaleedestivae che conseguano determinatistandard(art. 14, co. 2-quater, D.L. 63/2013).
Si prevede, inoltre, la possibilità dicedereilcredito d’impostaanche adaltri soggetti privati, con la facoltà disuccessiva cessionedel credito. Per tali soggetti viene quindieliminatoildivietodicedereil credito adistituti di creditoe adintermediari finanziari.
La cessione èconsentitapurché le condizioni diincapienza sussistanonell’anno precedentea quello disostenimentodellespese.
I soggetticessionarihanno titolo a godere di un credito d’imposta in misuraparialladetrazioneceduta,fruibilein10 quote annualidi eguale importo.
Il credito d’imposta èutilizzabile esclusivamente in compensazione.
Novità in materia di controlli sugli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni
Il co. 1, lett. b), del citato art. 4-bis, D.L. 50/2017, sostituisce il co. 2-quinquies relativo aicontrollidell’Eneasullasussistenzadeirequisitiperbeneficiaredelledetrazioniinquota maggiorataper gli interventi diriqualificazione energeticadiparti comunidegliedifici condominialiche interessino l’involucrodell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (70%) ovvero per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno una determinata qualità media (75%).
A seguito dellemodificheapportate si prevede che tali controlli sianoeffettuaticon procedure e modalitàdisciplinateconD.M.del Ministro dello Sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, da emanare entro il30.9.2017.
Per tali controlli da parte dell’Enea è autorizzata la spesa di 500 mila euro per il 2017 e di 1 milione di euro per ciascuno degli anni dal 2018 al 2021 (modifiche all’art. 14, co. 2-quinquies, D.L. 63/2013).
Soggetti beneficiari degli interventi di riqualificazioni
Il co. 1, lett. c), dell’art. 4-bis, D.L. 50/2017, modifica il co. 2-sexies dell’art. 14, D.L. 63/2013 (introdotto dalla L. 232/2016) al fine di chiarire che per gli interventi diriqualificazione energeticadi parti comuni degli edifici condominiali che danno diritto alledetrazioni maggioratedel70%e del75%, a decorrere dall’1.1.2017, per isoggetti beneficiari diversida quelli che si trovano nella «no tax area» (indicati al co. 2-ter) rimanefermal’esclusionedellacessioneadistituti di creditoe adintermediari finanziari(abolita invece per gli incapienti).
Tali soggetti possono quindi esercitare l’opzione per la cessione del credito aifornitoriche hannoeffettuatogli interventi nonché asoggetti privati, con la possibilità che ilcreditosiasuccessivamente cedibile, ma non ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.
3. Provvedimento delle Entrate per la cessione del «sismabonus»
Con il Provvedimento 8.6.2017, prot. 108572 («Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico»), l’Agenzia delle Entrate ha definito, come stabilito dalla L. 232/2016, lemodalitàdicessionedeicreditiaifornitoridelle detrazioni spettanti per lespese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, per determinati interventi che riguardano lavori effettuati sulleparti comunidiedifici.
Soggetti che possono cedere il credito «sismabonus»
Il credito d’impostapuòesserecedutodai:
- condomini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che sianoteoricamente beneficiaridella detrazione d’imposta prevista per gli interventi di misure antisismiche;
- cessionari del credito, i quali a loro volta possono effettuareulteriori cessioni.
Il credito d’imposta può essere cedutoin favore:
- deifornitorideibenie deiservizi necessariallarealizzazionedegli interventi di misure antisismiche;
- dialtri soggetti privatiqualipersone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.
Èesclusala cessione del credito in favore diistituti di creditoeintermediari finanziari, nonché delleAmministrazioni pubblichedi cui al D.Lgs. 30.3.2001, n. 165. Si evidenzia che le Amministrazioni pubbliche interessate sono tutte le Amministrazioni dello Stato, compresi gli istituti e scuole di ogni ordine e grado e le istituzioni educative, le aziende e le Amministrazioni dello Stato ad ordinamento autonomo, le Regioni, le Province, i Comuni, le Comunità montane e loro consorzi e associazioni, le istituzioni universitarie, gli Istituti autonomi case popolari, le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, tutti gli enti pubblici non economici nazionali, regionali e locali, le Amministrazioni, le aziende e gli enti del Servizio sanitario nazionale, l’Agenzia per la rappresentanza negoziale delle pubbliche amministrazioni (Aran) e le Agenzie di cui al D.Lgs. 30.7.1999, n. 300. Fino alla revisione organica della disciplina di settore rientra nella categoria di «pubblica amministrazione» anche il Coni.
Il Provvedimento evidenzia, inoltre, che anche ilcondomino può cederel’intera detrazionecalcolata o sulla base dellaspesa approvatadalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base dellespese sostenutenel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma dicessionedelcredito d’impostaaifornitori, per la quota a lui imputabile.
Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solodopoche tale credito è divenutodisponibile.
4. Cessione del credito «ecobonus»
Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 28.8.2017 dal titolo «Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici, ai sensi del comma 2-ter dell’articolo 14, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90 nonché per gli interventi di riqualificazione energetica che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e per quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva ai sensi del comma 2-sexies del medesimo articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 già disciplinate con provvedimento 8 giugno 2017» la stessa Agenzia torna ad occuparsi dellacessionedelcreditoin materia di «ecobonus», alla luce dellenovitàintrodotta dalla D.L. 50/2017; il Provvedimento sostituisce quello emanato pochi mesi prima, più precisamente l’8 giugno, dalle stesse Entrate.
Distinzione tra soggetti che ricadono nella «no tax area»
Per effetto delle novità introdotte dal Legislatore con il D.L. 50/2017, l’ambito della cessione del credito èdiversificatoa seconda che:
- il soggetto contribuentericadanella cd. «no tax area»: in tale casistica il creditopuòesserecedutoa favore:
– deifornitoriche hanno eseguito gli interventi;
– dialtri soggetti privati,compresigliistituti di credito.
La detrazionenon puòesserecedutaapubbliche Amministrazioni;
- il soggetto contribuentenon ricadanella cd. «no tax area»: in tale casistica il credito può essere ceduto a favore:
– deifornitoriche hanno eseguito gli interventi;
– dialtri soggetti privati,esclusi bancheeintermediari finanziari.
I cessionari, a loro volta, hanno la facoltà disuccessiva cessionedel credito; anche in questo caso la detrazionenon puòesserecedutaallepubbliche Amministrazioni.
Credito cedibile
Come anticipato, il Provvedimento evidenzia che il credito d’imposta cedibile spetta nella misura del70%dellespese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, se relative ad interventi condominiali che interessino l’involucrodell’edificio con un’incidenza superiore al25%della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, e nella misura del75%dellespese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, se relative ad interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno laqualità mediadi cui al D.M. 26.6.2015.
La detrazione si applica su un ammontare delle spesenon superioreaeuro 40.000moltiplicato per ilnumerodelleunità immobiliariche compongono l’edificio e deve essere ripartita in10 quote annualidi pari importo.
Per i soli soggetti ricadenti nella «no tax area» ilcredito cedibilecorrisponde altresì alladetrazionedisciplinata dall’art. 14, co. 2-ter, D.L. 63/2013, spettante nella misura del65%dellespese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021per gli interventi diriqualificazione energeticaeffettuati sulle parti comuni degli edifici, da ripartire in10 quote annualidipari importo.
Il condòmino puòcederel’intera detrazionecalcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma dicessionedelcredito d’impostaaifornitori, per la quota a lui imputabile.
Ilcessionariopuò cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solodopoche tale credito è divenutodisponibile.
5. Disponibilità del credito nell’«ecobonus» e nel «sismabonus»
Il credito d’imposta diventadisponibiledal10 marzodelperiodo d’imposta successivoa quello in cui il condominio hasostenutolaspesae sempre che il condòmino cedente abbia contribuito al relativosostenimentoper la partenon cedutasotto forma di credito d’imposta. Il credito d’imposta ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore haemesso fatturacomprensiva del relativo importo.
6. Adempimenti per la cessione del credito nell’«ecobonus» e nel «sismabonus»
Il condòmino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale,comunicaall’amministratoredel condominio,entroil31 dicembredel periodo d’imposta di riferimento, l’avvenutacessionedel credito e la relativaaccettazioneda parte del cessionario, indicando ladenominazionee ilcodice fiscaledi quest’ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale.
L’amministratoredel condominio:
- comunica annualmenteall’Agenzia delle Entrate, con le stesse modalità e negli stessi termini disciplinati dal D.M. 1.12.2016 ai fini dell’elaborazione della dichiarazione precompilata: la denominazione e il codice fiscale del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto nonché l’ammontare dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente e alle quali il condòmino cedente ha contribuito per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta;
- consegnaalcondòminolacertificazione delle spesea luiimputabilisostenute nell’anno precedentedalcondominio, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione.
I condòmini appartenenti a condomini per i quali, ai sensi dell’art. 1129 c.c.,nonvi èobbligodinominarel’amministratoree chenonabbianoprocedutoa tale nomina, possono cedere il credito d’impostaincaricandouncondòminodicomunicareall’Agenzia delle Entrate, con le medesime modalità e nei termini previsti per gli amministratori di condominio, idatirelativi alla cessione del credito.
Ilmancatoinviodellacomunicazionerendeinefficacelacessione del credito.
7. Modalità di utilizzazione del credito
In entrambi i casi «sismabonus» e «ecobonus» il credito di impostanon oggettodisuccessivacessioneè utilizzabile incompensazione, senza applicazione dei limiti previsti dall’art. 34, L. 388/2000, mediante il Mod. F24, da trasmettereesclusivamenteattraverso iservizi telematicidell’Agenzia delle Entrate.
La quota di creditonon fruitanel periodo di spettanza èriportabileneiperiodi di imposta successivi, manon puòesserechiesta a rimborso.
Circolare per la clientela di studio. Fonte “la settimana fiscale Frizzera”