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Le agevolazioni fiscali per i condomini

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Con la presente circolare, vediamo di approfondire le agevolazioni fiscali oggi spettanti ai condomini.

1. Legge di Bilancio 2017: «sismabonus»

L’art. 1, co. 2-3, L. 11.12.2016, n. 232 (Legge di Bilancio 2017), dispone la proroga di un anno, fino al 31.12.2017, della misura della detrazione al 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Per il periodo compreso tra l’1.1.2017 e il 31.12.2021 è stata introdotta una detrazione di imposta del 50%, fruibile in 5 rate annuali di pari importo, per le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3), per un importo complessivo pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno, cd. «sismabonus». La detrazione fiscale sale al 70% della spesa sostenuta se dalla realizzazione degli interventi concernenti l’adozione di misure antisismiche deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore. La detrazione fiscale aumenta all’80% se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Se gli interventi concernenti l’adozione di misure antisismiche sono realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni di imposta spettano, rispettivamente, nella misura del 75% (passaggio di una classe di rischio inferiore) e dell’85% in base all’entità del miglioramento della classe di rischio, e sono calcolate su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.

Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Cessione del credito del «sismabonus»

Per tali interventi, a decorrere dall’1.1.2017, in luogo della detrazione i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile.

È esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari.

Come accennato, tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, a decorrere dall’1.1.2017, rientrano anche le spese effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Le nuove detrazioni previste per le misure antisismiche degli edifici non sono cumulabili con agevolazioni già spettanti per le medesime finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.

Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 28.2.2017

Il D.M. 28.2.2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha stabilito le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati.

In particolare, il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare (secondo il modello contenuto nell’Allegato B del citato decreto) la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato.

Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

2. Spese sostenute per la riqualificazione energetica

Con la L. 232/2016 è stata prorogata fino al 31.12.2017 la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di efficientamento energetico.

La detrazione del 65% si applica anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2021, cd. «ecobonus».

In questo caso la detrazione sale al 70% per gli interventi sull’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie dell’edificio, e al 75% per il miglioramento della prestazione energetica invernale e estiva, e si applica su un importo complessivo di spesa non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

La sussistenza di tali condizioni deve essere asseverata da professionisti abilitati.

I beneficiari possono optare per la cessione del credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti. È fatto divieto, salvo quanto modificato dalla Manovra Correttiva 2017, la cessione del credito a istituti di credito.

Novità contenute nella Manovra correttiva 2017

L’art. 4-bis, D.L. 24.4.2017, n. 50, conv. con modif. dalla L. 21.6.2017, n. 96 (cd. Manovra correttiva 2017), modifica la disciplina in materia di cessione delle detrazioni spettanti per interventi di incremento dell’efficienza energetica nei condomìni.

Come si evince dalla scheda di studio della Camera dei Deputati del Senato che ha accompagnato il percorso del D.L. in commento, è stato modificato l’art. 14, D.L. 4.6.2013, n. 63, conv. con modif. dalla L. 3.8.2013, n. 90, in tema di detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica degli edifici. In particolare il co. 1, lett. a), sostituisce il co. 2-ter prevedendo che i soggetti incapienti (pensionati, dipendenti e autonomi, cd. «no tax area») possono cedere la detrazione fiscale loro spettante ai fornitori che hanno effettuato i lavori per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 (in luogo del previgente 31.12.2017) per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali.

Tra gli interventi interessati sono compresi quelli, disciplinati dalla L. 232/2017, che danno luogo alle detrazioni maggiorate del 70% nel caso di interventi che interessano più del 25% della superficie disperdente dell’edificio, e del 75% in caso di interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano determinati standard (art. 14, co. 2-quater, D.L. 63/2013).

Si prevede, inoltre, la possibilità di cedere il credito d’imposta anche ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Per tali soggetti viene quindi eliminato il divieto di cedere il credito ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

La cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese.

I soggetti cessionari hanno titolo a godere di un credito d’imposta in misura pari alla detrazione ceduta, fruibile in 10 quote annuali di eguale importo.

Il credito d’imposta è utilizzabile esclusivamente in compensazione.

Novità in materia di controlli sugli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni

Il co. 1, lett. b), del citato art. 4-bis, D.L. 50/2017, sostituisce il co. 2-quinquies relativo ai controlli dell’Enea sulla sussistenza dei requisiti per beneficiare delle detrazioni in quota maggiorata per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (70%) ovvero per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno una determinata qualità media (75%).

A seguito delle modifiche apportate si prevede che tali controlli siano effettuati con procedure e modalità disciplinate con D.M. del Ministro dello Sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, da emanare entro il 30.9.2017.

Per tali controlli da parte dell’Enea è autorizzata la spesa di 500 mila euro per il 2017 e di 1 milione di euro per ciascuno degli anni dal 2018 al 2021 (modifiche all’art. 14, co. 2-quinquies, D.L. 63/2013).

Soggetti beneficiari degli interventi di riqualificazioni

Il co. 1, lett. c), dell’art. 4-bis, D.L. 50/2017, modifica il co. 2-sexies dell’art. 14, D.L. 63/2013 (introdotto dalla L. 232/2016) al fine di chiarire che per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che danno diritto alle detrazioni maggiorate del 70% e del 75%, a decorrere dall’1.1.2017, per i soggetti beneficiari diversi da quelli che si trovano nella «no tax area» (indicati al co. 2-ter) rimane ferma l’esclusione della cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari (abolita invece per gli incapienti).

Tali soggetti possono quindi esercitare l’opzione per la cessione del credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile, ma non ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

3. Provvedimento delle Entrate per la cessione del «sismabonus»

Con il Provvedimento 8.6.2017, prot. 108572 («Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico»), l’Agenzia delle Entrate ha definito, come stabilito dalla L. 232/2016, le modalità di cessione dei crediti ai fornitori delle detrazioni spettanti per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, per determinati interventi che riguardano lavori effettuati sulle parti comuni di edifici.

Soggetti che possono cedere il credito «sismabonus»

Il credito d’imposta può essere ceduto dai:

  • condomini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta prevista per gli interventi di misure antisismiche;
  • cessionari del credito, i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni.

Il credito d’imposta può essere ceduto in favore:

  • dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di misure antisismiche;
  • di altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.

È esclusa la cessione del credito in favore di istituti di credito e intermediari finanziari, nonché delle Amministrazioni pubbliche di cui al D.Lgs. 30.3.2001, n. 165. Si evidenzia che le Amministrazioni pubbliche interessate sono tutte le Amministrazioni dello Stato, compresi gli istituti e scuole di ogni ordine e grado e le istituzioni educative, le aziende e le Amministrazioni dello Stato ad ordinamento autonomo, le Regioni, le Province, i Comuni, le Comunità montane e loro consorzi e associazioni, le istituzioni universitarie, gli Istituti autonomi case popolari, le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, tutti gli enti pubblici non economici nazionali, regionali e locali, le Amministrazioni, le aziende e gli enti del Servizio sanitario nazionale, l’Agenzia per la rappresentanza negoziale delle pubbliche amministrazioni (Aran) e le Agenzie di cui al D.Lgs. 30.7.1999, n. 300. Fino alla revisione organica della disciplina di settore rientra nella categoria di «pubblica amministrazione» anche il Coni.

Il Provvedimento evidenzia, inoltre, che anche il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.

4. Cessione del credito «ecobonus»

Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 28.8.2017 dal titolo «Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici, ai sensi del comma 2-ter dell’articolo 14, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90 nonché per gli interventi di riqualificazione energetica che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e per quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva ai sensi del comma 2-sexies del medesimo articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 già disciplinate con provvedimento 8 giugno 2017» la stessa Agenzia torna ad occuparsi della cessione del credito in materia di «ecobonus», alla luce delle novità introdotta dalla D.L. 50/2017; il Provvedimento sostituisce quello emanato pochi mesi prima, più precisamente l’8 giugno, dalle stesse Entrate.

Distinzione tra soggetti che ricadono nella «no tax area»

Per effetto delle novità introdotte dal Legislatore con il D.L. 50/2017, l’ambito della cessione del credito è diversificato a seconda che:

  • il soggetto contribuente ricada nella cd. «no tax area»: in tale casistica il credito può essere ceduto a favore:
    – dei fornitori che hanno eseguito gli interventi;
    – di altri soggetti privati, compresi gli istituti di credito.

            La detrazione non può essere ceduta a pubbliche Amministrazioni;

  • il soggetto contribuente non ricada nella cd. «no tax area»: in tale casistica il credito può essere ceduto a favore:
    – dei fornitori che hanno eseguito gli interventi;
    – di altri soggetti privati, esclusi banche e intermediari finanziari.

I cessionari, a loro volta, hanno la facoltà di successiva cessione del credito; anche in questo caso la detrazione non può essere ceduta alle pubbliche Amministrazioni.

Credito cedibile

Come anticipato, il Provvedimento evidenzia che il credito d’imposta cedibile spetta nella misura del 70% delle spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, se relative ad interventi condominiali che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, e nella misura del 75% delle spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, se relative ad interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al D.M. 26.6.2015.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per i soli soggetti ricadenti nella «no tax area» il credito cedibile corrisponde altresì alla detrazione disciplinata dall’art. 14, co. 2-ter, D.L. 63/2013, spettante nella misura del 65% delle spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni degli edifici, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.

Il condòmino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.

5. Disponibilità del credito nell’«ecobonus» e nel «sismabonus»

Il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e sempre che il condòmino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta. Il credito d’imposta ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

6. Adempimenti per la cessione del credito nell’«ecobonus» e nel «sismabonus»

Il condòmino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale.

L’amministratore del condominio:

  • comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate, con le stesse modalità e negli stessi termini disciplinati dal D.M. 1.12.2016 ai fini dell’elaborazione della dichiarazione precompilata: la denominazione e il codice fiscale del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto nonché l’ammontare dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente e alle quali il condòmino cedente ha contribuito per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta;
  • consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili sostenute nell’anno precedente dal condominio, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione.

I condòmini appartenenti a condomini per i quali, ai sensi dell’art. 1129 c.c., non vi è obbligo di nominare l’amministratore e che non abbiano proceduto a tale nomina, possono cedere il credito d’imposta incaricando un condòmino di comunicare all’Agenzia delle Entrate, con le medesime modalità e nei termini previsti per gli amministratori di condominio, i dati relativi alla cessione del credito.

Il mancatoinvio della comunicazione rende inefficace la cessione del credito.

7. Modalità di utilizzazione del credito

In entrambi i casi «sismabonus» e «ecobonus» il credito di imposta non oggetto di successivacessione è utilizzabile in compensazione, senza applicazione dei limiti previsti dall’art. 34, L. 388/2000, mediante il Mod. F24, da trasmettere esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

La quota di credito non fruita nel periodo di spettanza è riportabile nei periodi di imposta successivi, ma non può essere chiesta a rimborso.

Circolare per la clientela di studio. Fonte “la settimana fiscale Frizzera”

 

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