Home Fiscale e Tributario Acquisto immobili da locare: deduzione del 20% e detraibilità degli interessi passivi

Acquisto immobili da locare: deduzione del 20% e detraibilità degli interessi passivi

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L’acquisto di più immobili, da destinare a locazione, nel periodo dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, dà diritto a fruire una deduzione pari al 20% su un importo complessivo di Euro 300.000, anche se l’acquisto è fruito in più anni. Gli interessi passivi sono deducibili nel limite di quanto effettivamente pagato per la durata del mutuo.

Assumendo, quindi, il limite di 300.000 euro come importo massimo sul quale il singolo soggetto può calcolare la deduzione si avrà che questi, se acquista più abitazioni nel periodo di vigenza dell’agevolazione (dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017), ha comunque diritto alla deduzione del 20 per cento su un importo massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.

Ad esempio: Il soggetto che nel 2016 acquista una abitazione in comproprietà per la quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di 100.000 euro e, nel medesimo anno, acquista una seconda abitazione del costo di 150.000 euro, questi avrà diritto, per il periodo d’imposta 2016, alla deduzione pari al 20 per cento di 250.000 euro. Se nell’anno successivo, il medesimo soggetto, acquista una terza abitazione al prezzo di 200.000, avrà diritto ad un deduzione del 20 da calcolare su 50.000 euro, vale a dire sull’ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di 300.00 euro.

Si deve, pertanto, concludere che, in base alla combinazione delle norme richiamate, il limite di 300.000 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente.

Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/2016 (§1.9)

La deducibilità degli interessi passivi

L’art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 prevede la deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari da destinare alla locazione.

Al riguardo, si fa presente che le istruzioni al modello UNICO PF 2015, come modificate con Provvedimento del 13 aprile 2015, richiedono al rigo RP 32, colonna 3 (Interessi passivi sui mutui), di indicare “l’importo degli interessi passivi pagati nell’anno e dipendenti dai mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare oggetto dell’agevolazione”.

Pertanto ai fini del riscontro della effettività della spesa rilevano, pertanto, le quietanze di pagamento degli interessi passivi.

Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/2016 (§1.10)

Limite di deducibilità degli interessi passivi

Con specifico riferimento alla deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni in esame – da aggiungere alla deduzione del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile – non sono indicati limiti di spesa né dalla norma primaria né dal decreto attuativo. Per evitare quindi che la deduzione degli interessi risulti avulsa dal contesto della norma agevolativa – nonché dai principi generali previsti per gli oneri deducibili che sono sempre ancorati ad un limite massimo di spesa ammissibile – si ritiene che la stessa debba essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene. Considerato, dunque, il nesso (rapporto) tra il prezzo dell’abitazione e il mutuo contratto per il suo acquisto, si ritiene che la deduzione per interessi debba essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro.

Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/2016 (§1.11)

Limite temporale deducibilità interessi passivi

La disposizione non contiene alcun riferimento al periodo temporale, concesso per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione. Si ritiene, quindi, che possa essere fruita per l’intera durata del mutuo. Ciò trova conferma anche nel comma 6 del medesimo articolo 2, che, nel prevedere la ripartizione in otto quote annuali dell’agevolazione, richiama la sola “deduzione di cui al comma 1”, ovvero quella relativa al prezzo di acquisto dell’immobile.

Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/2016 (§1.12)

Durata del contratto di locazione

La deduzione pari al 20 per cento del prezzo di acquisto delle unità immobiliari residenziali, destinate alla locazione è subordinata, tra l’altro alla durata del contratto.

In particolare il comma 4 dell’ articolo 21, del DL 133 del 2014, alla lettera a), prevede che “l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo.

Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla risoluzione”.

Il decreto attuativo 8 settembre 2015 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dell’Economia e delle Finanze, all’art.4, comma 1, lett. a) conferma che la deduzione è subordinata, tra l’altro, alla condizione che “l’unità immobiliare … sia destinata … alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo”.

Nel presupposto che sussistano le altre condizioni previste dalla legge, possa considerarsi rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto, nel caso in cui lo stesso preveda una proroga di diritto almeno fino a otto anni (durata 4 + 4). Una diversa conclusione che tenesse conto solo della durata iniziale del contratto e non anche del periodo di proroga previsto non troverebbe riscontro né nel decreto, né nelle relative norme di attuazione.

Rimane ferma la decadenza dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore e l’unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno (cfr. art. 21, comma 4, lett. a), del decreto, e art. 2, comma 6, del decreto attuativo).

Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/2016 (§1.13)

LA NUOVA DEDUZIONE PER LE ABITAZIONI DA DARE IN LOCAZIONE

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