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Dopo 18 rate non pagate la casa è della banca

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Il Consiglio dei ministri ha approvato in via definitiva il c.d. decreto mutui, recependo in via definitiva la direttiva Ue n. 17 del 2014 in materia di contratti di credito ai consumatori, dando il via libera alla possibilità per le banche di vendere direttamente la casa del debitore senza l’obbligo di passare dall’asta giudiziaria.

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Se il cliente non paga le rate e l’inadempimento si protrae per 18 rate scatta la vendita diretta dell’immobile senza passare dal tribunale, salvo l’obbligo di assistenza di un consulente per il cittadino.

La norma non è retroattiva, né è possibile per le banche estendere i nuovi vincoli ai contratti di mutuo già in essere.

La previsione specifica delle 18 rate mensili non pagate serve, scrive ilsole24ore, ad eliminare ogni incertezza sulle condizioni che possono far procedere alla vendita diretta del bene, ma allo stesso tempo ad accelerare notevolmente i tempi rispetto delle procedure immobiliari che in alcuni casi impiegano diversi anni.

Si conferma il divieto del patto commissorio (sancito dall’articolo 2744 del Codice civile) in base al quale è nullo qualsiasi accordo con il quale si conviene che «in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore».

Ma vediamo nel dettaglio quali sono le novità introdotte dal decreto legge.

1. La clausola anti insolvenza

La novità più importante dell’emendamento di legge è proprio l’accordo tra la banca e il cliente che abbia contratto il debito attraverso una clausola espressa che prevede come in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo da parte del contraente si proceda alla vendita diretta della casa, senza bisogno di passare dall’asta immobiliare.

2. L’estinzione del debito

La restituzione o il trasferimento del bene dato in garanzia o dei proventi derivanti dalla vendita del bene comportano l’estinzione del debito stesso, anche nel caso in cui i ricavi della vendita dell’immobile siano inferiori al debito residuo. Nel caso i proventi siano invece superiori al valore del debito residuo, il cliente ha diritto a incassare l’eccesso.

3. La tutela del consumatore

Informazioni precontrattuali adeguate devono essere fornite al consumatore in maniera sistematica e adeguata, attraverso il Pies, un prospetto informativo standardizzato secondo le disposizioni europee: questo conterrà spiegazioni dettagliate sul contratto di credito prima della sua conclusione e sul tasso annuo effettivo globale (Taeg). Inoltre il decreto individua i cosiddetti canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari che offrono contratti di credito ai consumatori (canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori).

4. L’assistenza obbligatoria

È uno dei punti definiti all’ultimo dalla Commissione di Governo, in un primo momento stabilito come facoltativo. Prevede l’assistenza obbligatoria di un consulente per il cliente che intenda sottoscrivere la clausola di pignoramento nel suo contratto di mutuo con la banca.

5. Nessuna retroattività

La clausola che stabilisce l’accordo tra la banca e il cliente è facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme, senza estendersi ai finanziamenti precedenti l’approvazione della norma di legge. Sui contratti già in vigore e sulle successive surroghe dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti non sarà dunque possibile applicare il pignoramento diretto dell’immobile.

6. Nessuna penale di estinzione anticipata del debito

La direttiva europea sui mutui che ha ispirato il decreto legge approvato delega ai Paesi membri della comunità la facoltà di applicare una penale sull’estinzione anticipata dei mutui. Il nostro governo ha deciso di mantenere quanto stabilito nel 2007 dalla legge Bersani e non introdurre alcuna penale.

Il decreto ha previsto infine, che la Banca d’Italia “dovrà avere un riguardo maggiore nei confronti dei casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore”.

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