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IMU sulle aree fabbricabili valore venale al 1° gennaio

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Per la determinazione dell’acconto IMU per il 2016 occorre prestare particolare attenzione alle aree fabbricabili, ovvero le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Ovviamente, per i terreni la cui edificabilità sia sancita dal PRG solo adottato dal Comune, e quindi in itinere e non ancora approvato dalla Regione, la mancanza della possibilità di un imminente sfruttamento edilizio, che discende dall’applicazione dell’istituto della c.d. “salvaguardia” di cui alla L. 1902/52, si rifletterà, per quanto riguarda la determinazione della base imponibile, in una sensibile riduzione del relativo valore (MEF – Linee guida dell’11 luglio 2012).

Per le aree fabbricabili, la base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, determinato con riferimento alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri legati ad eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la loro edificazione, ai prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi caratteristiche analoghe nonché anche all’effettività e prossimità nel tempo della loro utilizzabilità a scopo edificatorio nonché dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione.

Tale metodo di determinazione dell’imposta vale anche per i fabbricati in corso di costruzione o recupero in forza di un intervento individuato dalle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/2001, fino al termine dell’intervento stesso o, se antecedente, alla data in cui viene di fatto utilizzato. In tal caso la base imponibile è data dal valore dell’area fabbricabile senza considerare il manufatto sovrastante.

Fa eccezione il caso delle aree fabbricabili possedute da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) di cui all’art. 1 del DLgs. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, destinate all’esercizio delle attività agro-silvo-pastorali dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali, per le quali l’utilizzo prevale sulle previsioni degli strumenti urbanistici al fine di connotare l’immobile quale terreno agricolo (anziché come area fabbricabile), dal che ne consegue l’esenzione da IMU a decorrere dal 1° gennaio 2016.

Pertanto in sede di acconto, dovendo prendere a riferimento le aliquote e le detrazioni previste per l’anno 2015 con riferimento, però, alla situazione attuale, occorre individuare con attenzione il valore venale al 1° gennaio 2016.
Gli enti locali, al fine di contenere l’insorgenza di contenzioso, potevano, ai fini ICI, stabilire i valori venali delle aree fabbricabili in sede regolamentare, a norma dell’art. 59comma 1 lett. g) del DLgs. 446/97, considerando congruo il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella fissata nel regolamento ed autolimitando in tal senso il loro potere di accertamento. Le Linee guida del MEF dell’11 luglio 2012 (art. 6) hanno chiarito che tale possibilità rimane impregiudicata, per cui i Comuni, nell’esercizio della loro potestà regolamentare di cui all’art. 52 del DLgs. 446/97, possono tuttora stabilire i valori di riferimento ai fini del versamento dell’IMU.

Valori di valenza pratica e indicativa

Tuttavia, tali valori, a differenza di quanto avveniva in vigenza dell’ICI in riferimento alle statuizioni regolamentari adottate ai sensi dell’art. 59 comma 1 lett. g) del DLgs. 446/97, non sono vincolanti né per il Comune né per il contribuente, ed esplicano una mera valenza pratica ed indicativa in funzione della liquidazione del tributo salvo che i Comuni dispongano in sede regolamentare non soltanto la definizione dei valori delle aree fabbricabili, ma anche un’autolimitazione dei propri poteri di accertamento nel caso in cui il contribuente vi si adegui.

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