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Rivalutazione valore terreni e partecipazioni societarie

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Il D.D.L. di Stabilità prevede la riapertura dei termini per effettuare la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni non quotate nei mercati regolamentati.

La nuova norma modifica il comma 2 dell’art. 2 del D.L. 282/2002 inserendo solo la proroga dei termini senza incidere nella disciplina con alcuna modifica.  La disposizione in commento rappresenta, per i contribuenti, un’opportunità che permette di ottenere un significativo vantaggio di carattere fiscale: la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, consente l’emersione di una minore plusvalenza al momento della successiva cessione.
Tale opportunità può risultare interessante anche per coloro che, già in passato, si sono avvalsi della rivalutazione in base alle previgenti disposizioni, qualora il valore della partecipazione o del terreno sia ulteriormente incrementato rispetto a quanto già precedentemente rivalutato.

Premessa

Il testo della Legge di Stabilità 2015 approvato dal Consiglio dei Ministri prevede una nuova possibilità di rivalutazione di terreni edificabili e con destinazione agricola e partecipazioni societarie (qualificate e non qualificate) non quotate nei mercati regolamentati. In particolare, questi devono essere detenuti alla data del 1° gennaio 2015 e la rivalutazione deve essere perfezionata entro il 30 giugno 2015 con la presentazione della perizia giurata di stima ed il versamento dell’imposta sostitutiva in unica soluzione o come prima rata di tre rate annuali (sull’importo delle rate successive alla prima si applicano gli interessi nella misura del 3% annuo).

La rivalutazione

Negli ultimi anni, è stata più volte riproposta la possibilità di rideterminazione del valore di acquisto dei terreni, grazie alla proroga delle disposizioni di cui all’articolo 2, comma 2, D.L. n. 282/2002. Se il contribuente si è avvalso di detta facoltà, ai fini della determinazione della plusvalenza, in luogo del costo d’acquisto o del valore dei terreni edificabili, è possibile assumere il valore ad essi attribuito dalla perizia giurata di stima, necessaria per il perfezionamento della rivalutazione, previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4%. I costi sostenuti per la relazione giurata di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente, possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza in quanto costituiscono costo inerente del bene. La perizia giurata di stima, nonché i dati dell’estensore, possono essere richiesti dall’Amministrazione finanziaria; tali documenti vanno quindi conservati. Il D.D.L. di Stabilità ha disposto la riapertura dei termini per effettuare la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni posseduti da persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali, alla data del 1° gennaio 2015. Il versamento della prima rata (o dell’intera imposta dovuta) nonché la redazione della perizia giurata di stima doveva essere effettuato entro il 30 giugno 2015.

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I beni interessati

L’agevolazione consente la possibilità di rivalutare i beni di seguito indicati:

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Le disposizioni sono applicabili ai terreni edificabili e a quelli a destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2014 e non nell’ambito di imprese commerciali.

La circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002 ha precisato che possono essere rivalutati:

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La rivalutazione di tali terreni, non deve necessariamente coinvolgere tutti i terreni di un soggetto, ma può avere ad oggetto solo quelli per i quali è riscontrabile una effettiva convenienza in quanto, ad esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo.

Ambito soggettivo

La nuova norma modifica il comma 2 dell’art. 2 del D.L. 282/2002 inserendo solo la proroga dei termini senza inserire alcun cambiamento alla disciplina che rimane invariata.

Possono usufruire dell’agevolazione i soggetti che, a seguito della cessione, realizzerebbero un reddito diverso con esclusione quindi dei redditi d’impresa.
Pertanto, i soggetti sono i seguenti:
· le persone fisiche residenti in Italia;
· le società semplici ed equiparate residenti;
· gli enti non commerciali residenti;
· i soggetti non residenti, ma per le sole plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia.

In occasione della disposizione originaria della rivalutazione, la circolare n. 12/E/2002, al punto 3, ha precisato che al fine di determinare l’aliquota applicabile occorre far riferimento all’entità della partecipazione posseduta alla data del 1° gennaio 2002 (con la riapertura dei termini prevista dalla legge di stabilità per il 2015 il nuovo termine è il 1° gennaio 2015), senza tener conto delle cessioni effettuate nei dodici mesi precedenti. In altri termini la norma richiede la verifica del possesso qualificato o non qualificato ad una data prestabilita senza tener conto di eventuali cessioni intervenute nei dodici mesi antecedenti.
Al fine di beneficiare della rivalutazione, i contribuenti devono assolvere ai seguenti obblighi: versamento di una imposta sostitutiva; redazione di una perizia da parte di un professionista abilitato entro il 30 giugno 2014.

L’imposta sostitutiva

Per quanto riguarda le partecipazioni, il valore periziato è sottoposto ad una imposta sostitutiva pari al:

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In base alle regole introdotte dalla riforma della tassazione del capital gain del 1997, le percentuali che individuano se la partecipazione è di tipo qualificata o non qualificata sono le seguenti:

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Per quanto riguarda i terreni, il valore periziato è sottoposto ad una imposta sostitutiva pari al 4%.

Senza perizia non c’è rivalutazione

Il perfezionamento dell’operazione non avviene se, nello stesso termine del 30 giugno 2015, il contribuente non fa stimare il bene da un professionista abilitato e non deposita l’esito della perizia presso la cancelleria del tribunale, gli uffici
dei giudici di pace o i notai.
I professionisti abilitati sono:  commercialisti, ragionieri, periti commerciali e revisori legali dei conti, in caso di titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati;  ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili, per le perizie di terreni edificabili e con destinazione agricola.

Il versamento

L’imposta sostitutiva dovuta è pari al 4% della stima per i terreni e le partecipazioni qualificate, del 2% per quelle non qualificate, deve essere pagata entro il 30 giugno 2015:
 in un’unica soluzione oppure  rateizzata fino a un massimo di tre quote annuali di pari importo (su quelle successive alla prima vanno applicati gli interessi del 3% annuo).

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