Scade lunedì18.12.2017(il 16 è sabato) il termine per pagare ilsaldo Imu e la Tasi 2017, da computare sulla base dellealiquoteapprovate dai Comuni e pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Saldo Imu: quali sono i soggetti obbligati 

Ha l’obbligo di pagare l’Imu chi ha la:

• proprietà pienadibeni immobili(fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili) siti in Italia e destinati a qualsiasi utilizzo;
• titolarità didiritti realisu tali beni, ossia abitazione, usufrutto, uso, enfiteusi e diritto di superficie;
• conduzione diimmobiliinlocazione finanziaria(leasing); titolarità di immobili acquisita in regime di locazione finanziaria;
• concessione di immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari).

Alle categorie menzionate si aggiunge l’assegnatariodellacasa coniugale, che diventa titolare deldirittodiabitazione(soloai finiImu), nuova fattispecie di soggettività passiva introdotta dalla L. 44/2012. La L. 27.12.2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014) ha poi previsto l’esonerodall’Imu per lacasa coniugaleassegnataalconiuge, ma resta il dubbio applicativo in caso dipossessoditerzi(si pensi all’immobile di proprietà del suocero concesso in comodato). L’ex casa coniugaleè oraequiparataall’abitazione principaleanche ai finiTasi, che non è dovuta né dal proprietario né dal detentore.

Su cosa si paga l’imposta?

Il presupposto per il pagamento dell’Imu è ilpossessodegli «immobili», ove rientrano ifabbricati, learee fabbricabilie iterreni agricolisecondo le definizioni di cui all’art. 2, D.Lgs. 30.12.1992, n. 504.

Quali immobili sono esenti?

Sonoesentidall’Imu leabitazioni principalidelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, esonero che dal 2016 si estende anche alla Tasi.

Le abitazioni di lusso

Sono soggetti al pagamentodell’imposta leabitazioni di lusso(cat. A/1, A/8 e A/9).

L’abitazione principale

Per «abitazione principale» si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessoredimora abitualmenteerisiede anagraficamente.

Si tratta di una definizione più restrittivarispetto all’Ici, dal momento che la «dimora» e la «residenza anagrafica» devono oracoesistere.

Inoltre deve trattarsi di «unica unità immobiliare», pertanto in caso didue abitazioniautonomamente accatastate,unitariamenteadibitead abitazione principale,solo unadelle due può essere ritenutaesente, salvo che non si proceda allafusione catastaledei due immobili.

Unione di fatto ai fini fiscali

L’unica eccezione è costituita dall’unione di fatto ai fini fiscali, quando la fusione èimpeditadalladistinta titolaritàdelle due case: si pensi all’ipotesi in cui le due unità contigue siano una di proprietà del marito, l’altra di proprietà della moglie. In questo caso l’esonero scatta comunque se si procede all’accatastamento unitario ai soli fini fiscali, a condizione però che le due unità immobiliari contigue non abbiano autonomia funzionale e reddituale.

Le pertinenze

Sonoesentidall’Imu anche lepertinenzedell’abitazione principale, ma solo se classificate nelle categorie catastaliC/2,C/6eC/7, nella misura massima diun’unità pertinenzialeper ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in Catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Le pertinenze «eccedenti» pagano invece l’Imu e la Tasi applicando l’aliquotaordinaria.

Altri casi in cui non si applica l’IMU

Oltre all’abitazione principale, l’Imu non si applicaanche nei seguenti casi di assimilazione legale:

• unità immobiliari appartenenti allecooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; dal 2016 l’esonero è stato esteso alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate astudenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al requisito della residenza anagrafica (art. 1, co. 15, L. 208/2015);
• fabbricati di civile abitazione destinati adalloggi sociali(social housing) come definiti dal D.M. 22.4.2008; per l’Ifel (fondazione Anci) l’esonero per gli alloggi sociali non si estende agli Iacp o agli altri enti di edilizia residenziale pubblica;
• casa coniugale assegnata al coniugea seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• unico immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alleForze armatee alleForze di poliziaad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Oltre alle fattispecie di assimilazione sopra descritte, che operano automaticamente, iComunihanno lafacoltàdiassimilareleabitazionidianzianiodisabili lungodegenti,non locate; è invece venuta meno, dal 2016, la possibilità di assimilare le abitazioni concesse in comodato a parenti di primo grado (genitori e figli), che si è trasformata in riduzione della base imponibile (si veda più avanti).

L’art. 9-bis, D.L. 28.3.2014, n. 47, conv. con modif. dalla L. 23.5.2014, n. 80, prevede dal 2015 l’equiparazioneall’abitazione principaledell’unica unità immobiliareposseduta daicittadini italiani non residentinelterritorio dello Statoeiscrittiall’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire). L’esonero è tuttavia limitato ai residenti all’estero «già pensionatinei rispettivi Paesi diresidenza», per cui non accede al beneficio il pensionato che ad esempio risiede in Germania e percepisce una pensione italiana. Inoltre il beneficionon scattain caso dilocazioneo concessione incomodato, situazione piuttosto diffusa in cui il soggetto Aire dà in uso a parenti l’unità in proprietà, anche per evitarne il degrado.

Categorie Catastali

Ifabbricaticostituiscono l’oggetto prevalente d’imposizione e sono suddivisi incategorie catastali, in funzione della tipologia, delle caratteristiche intrinseche e della redditività. Secondo la classificazione attuale i fabbricati sono suddivisi in:

• immobilia destinazione ordinaria(categorie A, B e C): abitazioni, alloggi collettivi e a destinazione commerciale;
• fabbricatia destinazione speciale(categoria D): attività industriali, alberghi, ospedali, istituti di credito, teatri, ecc.;
• fabbricatia destinazione particolare(categoria E): stazioni, distributori di carburanti, ecc.

Le diverse destinazione e categoria catastale si riflettono sull’applicazione e sul calcolo dell’Imu, da effettuarsi considerando icoefficienti moltiplicatoristabiliti dalla normativa. Non solo. Ifabbricati di categoria Dpagano l’imposta con aliquota standardnon inferioreallo0,76%, il cui gettito è riservato allo Stato, mentre i Comuni possono soloaumentare(non ridurre) sino a 0,3% l’aliquota per tali immobili: al fine di alleggerire il carico fiscale delleimpreseè stata poi introdotta, per gli immobili strumentali, ladeducibilità parzialedell’Imu (20% dal 2014) dal reddito d’impresa. Ifabbricati di categoria Esono inveceesentidall’imposta per espressa previsione normativa.

Casi di imponibilità ridotta o di esonero dall’imposta

Occorre inoltre considerare i seguenti casi diimponibilità ridottao diesonerodall’imposta:

• base imponibile conriduzionedel50%per ifabbricati dichiarati inagibilioinabitabilie di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni; l’inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall’Ufficio tecnico comunale (Utc) con perizia a carico del proprietario oppure tramite dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000; viene inoltre reintrodotta la facoltà per i Comuni di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza del fabbricato;
• base imponibile conriduzione del 50%per ifabbricatidiinteresse storico o artistico, individuati dall’art. 10, D.Lgs. 42/2004 (codice dei beni culturali e del paesaggio);
• base imponibile conriduzione del 50%per gli immobili dati incomodatod’uso afigliogenitori. Il beneficio si applica purché il contratto sia registrato e il comodante possieda un solo immobile in Italia, e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato. Al contempo viene esteso detto beneficio anche al caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso). Si tratta di una nuova fattispecie agevolativa, introdotta dall’art. 1, co. 10, L. 208/2015, sulla quale sono sorti diversi dubbi applicativi oggetto di chiarimenti da parte del Mef (risposte a Telefisco 2016; R.M. n. 1/DF del 17.2.2016; Nota prot. 8876 del 8.4.2016; Nota prot. 27267 del 9.6.2016);
• impostaridotta del 25%(si paga quindi il 75%) per gli immobililocati con contratti a canone concordato, nuova fattispecie agevolativa introdotta dall’art. 1, co. 53 e 54, L. 208/2015, che rinviano genericamente alla L. 431/1998, quindi tutti gli immobili locati a canone concordato pagano l’Imu e la Tasi al 75%, anche se non ubicati in Comuni ad alta densità abitativa; la riduzione del 25% si applica sull’imposta calcolata considerando l’aliquota deliberata dal Comune per i canoni concordati oppure, in assenza di aliquota specifica, quella che il Comune ha stabilito per gli immobili locati o, se manca anche questa, l’aliquota «ordinaria» prevista dal Comune per i casi residuali; con Nota 9.6.2016, prot. 27267 il Dipartimento delle Finanze ha chiarito che la riduzione del 25% prevista per gli immobili locati a canone concordato comprende anche le pertinenze;
• detrazione di 200 europer lecase popolari(Iacp o altri enti di edilizia residenziale pubblica: Ater, Aler, ecc.);
• esenzioneper ifabbricati«merce», cioè costruiti e destinati alla vendita;
• esenzioneper ifabbricati rurali strumentali, cioè per quelli che risultano accatastati in D/10 e per quelli di diversa categoria catastale con specifica «annotazione»;
• esenzioneper i fabbricati dienti pubbliciadibiti ad attività istituzionale e per lealtre fattispeciepreviste dall’art. 7, D. Lgs. 504/1992 (fabbricati per uso culturale, religioso, della Santa Sede, di Stati esteri, per scopi non commerciali, ecc.).

Aree Edificabili

Dopo i fabbricati, la seconda categoria di fattispecie imponibile ai fini Imu è costituita dall’area edificabilecioè dall’«area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità» (art. 2, D.Lgs. 504/1992). È stato successivamente chiarito che è sufficiente la mera adozione da parte del Comune dello strumento urbanistico generale, a prescindere dall’adozione degli strumenti attuativi. Semmai la questione si pone in ordine alladeterminazionedelvalore venalein comune commercio, che costituisce il parametro di riferimento per il calcolo dell’imposta, diversamente dai fabbricati che invece considerano la rendita catastale. Riveste pertanto particolare importanza ladeterminazione periodicadeivaloridellearee fabbricabili, che i Comuni possono approvare conapposita deliberaanche al fine di inibire all’ente l’attività di accertamento nei confronti dei contribuenti che si attengono a tali valori.

Per finzione giuridicanonsono consideratifabbricabiliiterreniposseduti econdottidaicoltivatori direttie dagliimprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, sui qualipersiste l’utilizzazione agro-silvo-pastoralemediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura, allevamento animali.

Un’altra finzione giuridica opera dal punto di vista impositivo durante la fase ditrasformazionedell’area(costruzione, demolizione, restauro, ristrutturazione, ecc.), che resta «fabbricabile», per cui non si computa il valore del fabbricato in corso d’opera. Il manufatto diventa «fabbricato» solo a partire dalla data diultimazionedeilavoridi costruzione, ricostruzione o ristrutturazione (ovvero dalla data in cui èutilizzato, se antecedente).

Terreni Agricoli

La terza categoria di fattispecie imponibile ai fini Imu è costituita daiterreni agricoli. La disciplina è nuovamente cambiata dall’anno scorso e prevede ora l’esonerodeiterreni agricoli:

• possedutiecondottidacoltivatori direttie dagliimprenditori agricoli professionalidi cui all’art. 1, D.Lgs. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola (Cd e Iap), indipendentemente dalla loro ubicazione;
• ubicati nelleisole minori, già contemplati nell’art. 1, co. 1, lett. a-bis), D.L. 4/2015; al riguardo occorre considerare l’integrazione prevista dall’art. 1, co. 238, della stessa L. 208/2015 (Isola del lago d’Iseo);
• aimmutabile destinazione agro-silvo-pastoralea proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, già esenti in virtù dell’art. 1, co. 4, D.L. 4/2015.

Viene inoltre ripristinato il criterio contenuto nella Circolare n. 9 del 1993 per i terreni montani ed eliminate le disposizioni che riservano ai Cd e agli Iap un particolare trattamento di favore nella determinazione dell’Imu, vale a dire il moltiplicatore ridotto (75) e la cosiddetta franchigia (riduzioni a scaglioni).

In sostanzatuttiiterreni possedutiecondottidaIAPeCDsonoesenti,indipendentementedalla loroubicazione. Gli altri soggetti continuano invece a pagare l’Imu, utilizzando ilcoefficiente 135, adeccezionedeiterreni montani(indicati nella Circolare 9/93) o ubicati nelleisole minoriovvero aproprietà collettiva.

Tasi: complementarietà e differenze con l’Imu

Prima di effettuare il calcolo dell’acconto Tasi occorre esaminare le delibere pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze (l’unico canale ufficiale), poiché la L. 11.12.2016, n. 232 (Legge di Bilancio 2017) consente ai Comuni che hanno deliberato lamaggiorazione dello 0,8 per millenel 2016 dimantenerela stessa anche per il2017con espressa delibera di consiglio comunale.

L’esame delle delibere comunali potrebbe non essere sufficiente per capire se si dovrà pagare e poi con quale aliquota effettuare il calcolo dell’importo dovuto. Sarebbe quindi opportuno leggere le istruzioni che i Comuni solitamente inseriscono nei propri siti Internet.

Solo dopo aver accertato di essere tenuti a pagare il tributo è possibile passare alla successiva fase di calcolo, che potrebbe risultare complessa per via di molteplici variabili (aliquote selettive, riduzioni, detrazioni) e diversi dubbi interpretativi, considerato peraltro che la Tasi non sempre si somma sulle medesime fattispecie Imu.

L’Imue laTasisono due tributi con diversielementi di vicinanza: stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, valore venale per le aree edificabili), stessa definizione di abitazione principale e aree edificabili, stessi termini per il versamento di acconto e saldo (16 giugno e 16 dicembre) e medesimo canale di versamento (F24).

Non mancano però ledifferenze, non solo dal punto di vista applicativo (in particolare la Tasi viene ripartita tra possessore e occupante), ma anche con riferimento alle riduzioni ed esenzioni, non sempre coincidenti.

Fino al 2015 leabitazioni principalie fattispecie assimilate erano esonerate dall’Imu (tranne quelle di lusso) ma pagavano la Tasi, mentredal 2016l’esonero vale perentrambii tributi.

Anche ilcomparto agricoloè trattatodiversamente: i terreni non sono imponibili ai fini Tasi, mentre pagano l’Imu (con coefficiente 135) i soggetti che non rientrano nella categoria Iap o Cd, ad eccezione dei terreni montani (indicati nella Circolare 9/93) o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva; i fabbricati rurali strumentali sono esenti dall’Imu, ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille.

Inoltre ifabbricati«merce» sono esenti dall’Imu, mentre pagano laTasiconaliquota agevolataal massimo del 2,5 per mille (art. 1, co. 14, L. 208/2015).

Le fattispecie di esonero derivanti dalla disciplinaIci(immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali, ecc.) sono invece sostanzialmenteidentiche, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi (esenti dalla Tasi ma non dall’Imu).

Calcolo e versamento dell’Imu e della Tasi

Dopo aver verificato la disciplina applicabile alle singole fattispecie (non sempre sovrapponibili tra Imu e Tasi, anzi con diverse variabili), la procedura dicalcoloe diversamentoè invece sostanzialmente identica.

Si parte dall’individuazione dellabase imponibile, costituita dalvaloredegliimmobili(calcolato a seconda della diversa tipologia), che per i fabbricati accatastati si determina considerando la rendita catastale rivalutata del 5% (rendita x 1,05), mentre per i terreni agricoli (imponibili solo ai fini Imu, ad eccezione delle fattispecie esenti) si considera il reddito dominicale rivalutato del 25% (reddito x 1,25).

A questo punto entrano in gioco i nuovimoltiplicatori, distinti per categoria catastale, che sono mediamente aumentati del 60% rispetto a quelli fissati dalla disciplina Ici.

Ottenuto il valore degli immobili, va quindi effettuato ilcalcolo dell’imposta, applicando l’aliquota determinata dal Comune con apposita delibera, consultabile sul sito del Dipartimento delle Finanze. Ottenuto l’importo complessivo del 2017, calcolato con le nuove aliquote (pubblicate sul sito del Mef), occorre poi detrarre quanto già versato in acconto entro il 16 giugno: la differenza è ilsaldo 2017che dovrà essere versato entro il 18 dicembre 2017. Quest’anno il 16 dicembre cade di sabato, per cui il versamento del saldo deve essere rinviato al primo giorno lavorativo successivo, cioè a lunedì 18.12.2017, per effetto dell’art. 7, co. 1, lett. h), D.L. 13.5.2011, n. 70, conv. con modif. dalla L. 12.7.2011, n. 106.

Si evidenzia che in caso dicomproprietà,l’imposta va versata daciascun contitolarein base alle quote di possesso, anche se molti enti consentono di effettuare il versamentocumulativoda parte di uno di essi.

Nel caso invece dipossesso iniziatoocessato in corso d’anno,l’imposta va calcolata in base al periodo di possesso, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni (regola dei 15 giorni equivalenti ad un mese: art. 9, co. 2, D.Lgs. 23/2011). Ad esempio, in caso di acquisto di immobile con rogito effettuato il 14.7.2017, l’imposta sarà calcolata per i mesi che vanno da luglio a dicembre, versando i 6/12 del tributo a dicembre 2017.

Occorre inoltre considerare l’importo minimo esigibile, al di sotto del quale non si effettua alcun versamento: il minimo è pari a 12 euro, in assenza di diverso importo stabilito dal singolo Comune. La soglia minima riguarda comunque l’importo annuale da versare e non la singola rata, che può quindi risultare di importo inferiore. In ogni caso l’importo minimo non può essere considerato una franchigia. Ad esempio, se l’imposta annuale è pari a 20 euro, il contribuente non versa l’acconto di 10 euro a giugno (in quanto inferiore al minimo di 12 euro), ma dovrà versare l’intero importo (20 euro) a dicembre.

Va infine applicata la regola dell’arrotondamentoall’euro per difetto se la frazione e inferiore o uguale a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo (art. 1, co. 166, L. 296/2006, C.M. 3/DF/2012). L’arrotondamento deve essere effettuatoper ciascun rigodel Mod. F24 e del bollettino, poiché a ciascuna tipologia di immobile è associato un differente codice tributo (C.M. 3/DF/2012).

Il canaleesclusivodiversamentodell’Imu e della Tasi è costituito dalMod. F24(si veda la Tabella n. 1 per i relativi codici tributo), oppure dall’appositobollettino postalecentralizzato(conto corrente unico nazionale): quest’ultimo può essere utilizzato solo se si tratta di immobili situati nellostesso Comune.

Alcuni esempi di calcolo Imu-Tasi

Abitazione secondaria

Un contribuente possiede al 100% un’abitazione, che utilizza saltuariamente, accatastata con categoria A/2, con una pertinenza di categoria C/6, ubicata in un Comune diverso dall’abitazione principale (esente), con rendita catastale complessiva di 830,56 euro.

Il Comune applica, per la categoria «altri fabbricati», un’aliquota Imu dello 0,94% e un’aliquota Tasi dello 0,12%.

Base imponibile per entrambi i tributi = euro 830,56 x 1,05 x 160 = euro 139.534,08.

• Imu = euro 139.534,08 x 0,94% = euro 1.311,62 (annuale) à saldo euro 656,00 (codice 3918).
• Tasi = euro 139.534,08 x 0,12% = euro 167,44 (annuale) à saldo euro 84,00 (codice 3961).

Terreno agricolo

Un contribuente, non coltivatore diretto o Iap, possiede un terreno agricolo con reddito dominicale di euro 70,25.

Il Comune applica, per la categoria «terreni», l’aliquota Imu del 1,06%.

Base imponibile Imu = euro 70,25 x 1,25 x 135 = euro 11.854,69.

• Imu = euro 11.854,69 x 1,06% = euro 125,66 (annuale) à saldo euro 63,00 (codice 3914).
• Tasi = i terreni non rientrano nell’ambito di applicazione del tributo.

Ufficio

Un contribuente possiede un’unità immobiliare adibita ad ufficio (cat. A/10) con rendita catastale di euro 678,40.

Il Comune applica, per la categoria «altri fabbricati», l’aliquota Imu dello 0,94% e l’aliquota Tasi dello 0,12%.

Base imponibile per entrambi i tributi = euro 678,40 x 1,05 x 80 = euro 56.985,60.

• Imu = euro 56.985,60 x 0,94% = euro 535,66 (annuale) à saldo euro 268,00 (codice 3918).
• Tasi = euro 56.985,60 x 0,12% = euro 68,38 (annuale) à saldo euro 34,00 (codice 3961).

Attività produttiva

Un contribuente è proprietario di un immobile adibito ad attività industriale (cat. D/7) con rendita catastale di euro 4.256 euro.

Il Comune applica per gli immobili di categoria D un’aliquota Imu dello 0,81% e un’aliquota Tasi dello 0,1%.

Base imponibile per entrambi i tributi = euro 4.256 x 1,05 x 65 = euro 290.472.

• Imu (quota Stato) = euro 290.472 x 0,76% = euro 2.207,59 (annuale) à saldo euro 1.104,00 (codice 3925).
• Imu (quota Comune) = euro 290.472 x 0,05% = euro 145,24 (annuale) à saldo euro 73,00 (codice 3930).
• Tasi = euro 290.472 x 0,1% = euro 290,47 (annuale) à saldo euro 145,00 (codice 3961).

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