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Rent to buy

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Con il presente lavoro cercheremo di illustrare la recente normativa speciale del rent to buy, analizzandone le varie sfaccettature e problematiche.

Il rent to buy è stato introdotto con l’art. 23 del DL 133/2014, convertito con modificazioni in L. 164/2014, ed è uno strumento che consente di acquistare un immobile previo periodo di godimento del bene.

Con il rent to by l’acquirente viene immesso immediatamente nel possesso (godimento) del bene immobile dietro pagamento di un canone, che verrà imputato al futuro corrispettivo della compravendita (acconto), ed entro un termine prestabilito può esercitare il diritto di acquistare il bene. Ove tale diritto di acquisto non venga esercitato, il proprietario potrà trattenere una parte del corrispettivo di vendita, anticipato con i canoni.

Il contratto va trascritto (ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.) diventando così opponibile a terzi sia per quanto concerne il diritto di acquisto che per il godimento interinale. La trascrizione ha effetto per tutta la durata del contratto e per massimo dieci anni.

Fin tanto che non si addiviene alla compravendita, il contratto è regolato dagli articoli da 1002 e 1007, 1012 e 1013 c.c., in materia di usufrutto.

Il contratto si risolve per mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo, in tal caso il concedente (proprietario), deve restituire l’intera parte dei canoni imputata in via anticipata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Il conduttore deve restituire l’immobile e perde tutti i canoni sino a quel momento versati, con diritto del concedente di trattenerli a titolo di indennità, se non diversamente pattuito.

DETERMINAZIONE E RIPARTIZIONE DEL CANONE

Il corrispettivo del contratto di rent to buy contiene una doppia componente, una parte viene pagata per il godimento del bene oggetto di compravendita ed una per l’eventuale passaggio di proprietà. La misura di tale ripartizione deve risultare dal contratto ai sensi dell’art. 23, comma 1. La differenziazione del canone ha rilevanza non soltanto per perfezionare la vendita, ma anche nell’ipotesi opposta in cui il conduttore decida di non procedere all’acquisto.

OMESSA INDICAZIONE DELLA PARTE DEL CANONE PRO VENDITA

L’indicazione del canone pro vendita costituisce un elemento essenziale del contratto senza il quale il negozio non può operare compiutamente, per lo meno se sottoscritto ai sensi dell’art. 23 del DL 133/2014. Tale carenza può essere sanata dalle parti attraverso un nuovo atto pubblico che integra quello originario. In caso di mancato accordo tra le parti è plausibile il ricorso al giudice.

OMESSA INDICAZIONE DELLA PARTE DEI CANONI DA RESTITUIRE

L’omessa indicazione della parte di canone da restituire non dovrebbe inficiare gli elementi minimi del rent to buy, in quanto, le parti sarebbero libere di stabilire, anche in forma tacita, che la “quota della parte” dei canoni da restituire sia pari a zero.

INADEMPIMENTO AL PAGAMENTO DEI CANONI

L’art. 23 comma 2 prevede la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, che non può essere inferiore ad un ventesimo dei canoni complessivi; se il contratto prevedesse un numero inferiore, la clausola difforme sarà sostituita di imperio in forza dell’art. 1339 c.c. Quindi la risoluzione scatterà al raggiungimento della soglia minima di legge, salva la maggiore flessibilità dell’accordo.

Ove nulla sia stabilito nel contratto, il rapporto di un ventesimo delle rate imposto dal comma 2 costituirà il limite minimo sotto il quale non può esservi inadempimento sì grave da condurre alla risoluzione.

PAGAMENTO PARZIALE DEL CANONE

Questo aspetto non trova soluzione nel testo normativa, per cui si ritiene che se la porzione non pagata è minimale l’inesatto adempimento sarebbe da ritenersi irrilevante, salvo che, tale comportamento, diventi una costante nel tempo e allora la sua ripetitività assumerebbe i toni dell’importanza aprendo la via per la risoluzione.

COMPATIBILITÀ CON ALTRI ISTITUTI

L’art. 23 non limita la libertà di scegliere uno strumento negoziale diverso, come ad esempio:

  • il contratto di locazione con opzione di futuro acquisto;
  • il contratto di locazione con preliminare di acquisto;
  • il contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà (art. 1526 comma 3 c.c. ).

Quanto alla vendita con riservato dominio e alla vendita con patto di retrocessione, entrambi sono ormai in disuso, il primo a cagione dell’evidente squilibrio di poteri in favore del venditore, il quale può potestativamente tornare nella proprietà del bene; il secondo per il rischio di essere sanzionato a pena di nullità per violazione del divieto di patto commissorio.

In ogni caso l’estraneità del contratto prescelto alla disciplina recata nell’art. 23, comporterà l’esclusione delle relative garanzie e tutele, pertanto, ove si fosse prescelta la locazione con diritto di opzione di acquisto, chiamandosi fuori dai contenuti minimi e dall’ambito dell’art. 23, dovrà considerarsi che:

  • non opera il limite alla risoluzione sotto il ventesimo dei canoni non pagati;
  • il contratto sarà difficilmente trascrivibile giacché il diritto di opzione, quale proposta irrevocabile (così l’art. 1331 c.c. ), non rientra tra gli atti indicati agliartt. 2643 c.c. e ss. e si scontra con il principio tuttora attuale della tassatività degli atti trascrivibili. Al contempo non sarà neppure trascrivibile ai sensi dell’art. 2643 comma 1 n. 8) c.c., ai fini dell’opponibilità a terzi del solo rapporto di locazione, salvo che sia prevista una durata minima del godimento di nove anni prima di poter esercitare il diritto di opzione;
  • non opererà neppure la tutela in materia di ipoteca e, in caso di fallimento di una delle parti, mancherà un chiaro richiamo agli artt. 67 e 72 della L. fall., come avviene per l’art. 23 comma 6.

LA TRASCRIZIONE E IL PROBLEMA DEL DECENNIO

L’art. 23 comma 1 dispone la trascrizione del contratto al doppio fine di rendere opponibile a terzi tanto il diritto di acquisto, in virtù della espressa menzione dell’art. 2645-bis c.c., quanto la locazione anche infra-novennale, in forza del richiamo all’art. 2643 comma 1 n. 8) c.c.. La trascrizione del contratto, e con essa l’opponibilità a terzi, è il presupposto affinché possa dirsi effettivamente proficuo il rimedio di cui all’art. 2932 c.c., norma anch’essa citata dall’art. 23 comma 3, che consente al conduttore di ottenere una sentenza costitutiva dei medesimi effetti giuridici della vendita.

Gli effetti della trascrizione, rispetto al preliminare, sono stati innalzati da tre a dieci anni. Allo spirare del decennio l’effetto prenotativo insito nella trascrizione svanisce e il conduttore si troverà esposto all’eventualità che il proprietario venda a terzi. Pertanto, per rendere opponibile a terzi il rent to buy allo scadere dei dieci anni, le parti dovrebbero stipulare un nuovo contratto e provvedere ad una nuova trascrizione, che comporterebbe l’insorgere di un “preliminare di preliminare” dai contenuti identici, come tale a rischio di nullità.

IL TERMINE PER L’ACQUISTO

Il conduttore, in qualsiasi momento sino allo spirare della data prevista,  può acquistare l’immobile, salvo che il contratto non preveda un termine iniziale, per l’esercizio del diritto di acquisto.

Il termine entro il quale esercitare il diritto di acquisto va comunque correlato e reso coerente con il termine decennale di efficacia della trascrizione, per tutti gli effetti e le conseguenze esaminate. Si ricorda che la trascrizione del rent to buy rende opponibile a terzi anche la fase interinale del godimento tramite il richiamo all’art. 2643 comma 1 n. 8) c.c., altrimenti riguardante la trascrizione delle locazioni ultranovennali. In pratica, qualora il proprietario decida inopinatamente di vendere l’immobile, il rent to buy rimarrà vincolante anche per l’avente causa, sia per quanto concerne il diritto di acquisto, sia per l’attuale corso della locazione.

FASE DI GODIMENTO: QUALIFICAZIONE E DISCIPLINA

La fase di godimento, pur qualificabile nella sua essenza più elementare come rapporto di locazione, deroga le norme sulla locazione a uso abitativo (L. 431/1998) e ad uso commerciale (L. 392/1978), in particolare per quanto concerne la durata e la risoluzione per inadempimento, infatti l’art. 23 richiama alcune norme in materia di usufrutto, per completare la regolamentazione del rapporto.

IPOTECA E FALLIMENTO

L’art. 23 comma 4 estende al rent to buy avente ad oggetto un’abitazione l’art. 8 del DLgs. 122/2005, che vieta la stipula della compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si è proceduto alla cancellazione o al frazionamento dell’ipoteca. Tale divieto, ai sensi dell’art. 23, opera sin dalla concessione in godimento.

Per quanto concerne il fallimento del proprietario, l’art. 23 comma 6 stabilisce che il contratto prosegue con la curatela, fatta salva l’applicazione dell’art. 67 comma 3 lett. c) della L. fall.. Il contratto, pur rimanendo efficace, potrà comunque essere revocato, salvi i limiti del ridetto art. 67 per le abitazioni principali dall’acquirente o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado oppure per gli immobili destinati a costituire la sede principale dell’attività di impresa, in entrambi i casi sempre che le compravendite siano state concluse al giusto prezzo. Nell’ipotesi opposta di fallimento del conduttore, l’art. 23 si rifà all’art. 72 della L. fall., che sospende gli effetti del contratto fino a quando il curatore dichiari di subentrarvi oppure di svincolarsi da esso; sembrerebbe così che la sospensione degli effetti coinvolga anche la locazione interinale e che la curatela sia chiamata a restituire il bene in attesa della decisione sul subentro.

INADEMPIMENTO DELLE PARTI

INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE

Si è già parlato dell’art. 23 comma 2 in merito alla risoluzione per mancato pagamento di un numero minimo di canoni stabilito dalle parti, non inferiore ad un ventesimo. Trattandosi di una clausola risolutiva espressa dovrebbe valere l’art. 1456 c.c. e la risoluzione di verificherà di diritto nel momento in cui l’interessato (quindi il proprietario) dichiarasse che intende avvalersene.

Il combinato disposto degli artt. 23 comma 2 del DL 133/2014 e 1456 c.c. potrebbe prestarsi ad uno squilibrio nei rapporti contrattuali, favorendo condotte prevaricatrici del proprietario nei confronti del conduttore, pertanto, si ritiene quanto mai opportuno regolamentare tempi e modi di operatività della clausola risolutiva espressa.

RISARCIMENTO DEL DANNO ULTERIORE

L’acquisizione da parte del concedente dell’interezza dei canoni sino a quel momento percepiti avviene, precisa l’art. 23 comma 5, “a titolo di indennità”. Tale clausola può essere modificata in senso più favorevole al conduttore, prevedendo la restituzione di tutto o parte dei canoni, oppure più conveniente al proprietario, introducendo penali o forme risarcitorie anche forfetizzate.

INADEMPIMENTO DEL PROPRIETARIO

L’art. 23 comma 6 tocca anche l’ipotesi della risoluzione per inadempimento del concedente, questione che pare assai delicata poiché viene previsto il solo obbligo di restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo.

In ogni caso il soggetto inadempiente (proprietario) non può reclamare la risoluzione, potendo essa essere fatta valere solo dalla parte adempiente, la quale è l’unica a poter valutare la convenienza tra pretendere l’adempimento forzato oppure deporre gli effetti del contratto così come previsto dall’art. 1453 comma 1 c.c.

CONCLUSIONI

Il rent to buy lascia le parti libere di formalizzare la programmazione di vendita che passa attraverso una fase di godimento interinale utilizzando le regole minime dell’art. 23 oppure ponendosi al di fuori delle stesse.

In entrambi i casi è probabile che i veicoli contrattuali maggiormente utilizzati siano la locazione con preliminare di acquisto oppure la locazione con diritto di acquisto.

Si entrerà nell’ambito dell’art. 23 al ricorrere di due condizioni principali. La prima è che il conduttore abbia diritto e non il dovere di acquistare; quindi nel caso del preliminare, esso dovrà essere unilaterale. La seconda è che il contratto dovrà prevedere che una parte del canone venga da subito imputata al futuro prezzo di acquisto.

L’aspetto fondamentale della programmazione di vendita compatibile con l’art. 23 è la trascrivibilità del contratto, anche se esso reca un’opzione di acquisto, cosa altrimenti non consentita, e la durata degli effetti della trascrizione elevata a dieci anni.

Infine, la predisposizione del contratto dovrà tenere conto di una serie di criticità, che vertono in particolare sull’evenienza che i canoni non siano pagati o lo siano solo in parte, ed ancora sull’indicazione del termine finale o anche iniziale.

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