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Edilizia – Costruzione di fabbricati (Iva e Registro)

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EDILIZIA – COSTRUZIONE DI FABBRICATI – L’APPLICAZIONE DELL’IVA – IMPOSTA DI REGISTRO

Dopo le continue e confusionarie modifiche normative al regime iva in edilizia, è sempre più difficile stabilire, all’atto dell’emissione della fattura, l’iva da applicare (4, 10, 22 o Reverse Charge). Con questa monografica affronteremo l’iva e registro per la Costruzione di fabbricati.


1. COSTRUZIONE DI FABBRICATI

1.1 CASE DI ABITAZIONE NON “DI LUSSO” – Iva

Dal 13 dicembre 2014 con l’entrata in vigore dell’art. 33 co. 1 del DLgs. 21.11.2014 n. 175, alle prestazioni di servizi, dipendenti da contratto di appalto, per la costruzione di case diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si applica l’aliquota IVA agevolata:

  • del 4%, se il cessionario è in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, ai sensi del combinato disposto del n. 21 e del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72;
  • del 10%, se il cessionario non è in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, ai sensi del n. 127 quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72.

Il “vecchio” riferimento di abitazioni “non di lusso” e stato quindi sostituito dalla classificazione catastale.

1.2 CASE DI ABITAZIONE NON “DI LUSSO” – Registro

Dal 1/1/2014, con l’entrata in vigore del DLgs. 14.3.2011 n. 23, gli immobili abitativi rientranti nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, possono applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 2%. 

Restano pertanto esclusi dall’agevolazione gli immobili abitativi accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

In breve, attualmente, l’agevolazione prima casa, sia per l’IVA che per l’imposta di registro, trova applicazione:

  • a prescindere dalla qualificabilità dell’immobile trasferito come “non di lusso” ex DM 2.8.69;
  • solo con riferimento agli immobili diversi da quelli classificati catastalmente come A/1, A/8, A/9.

1.3 FABBRICATI “TUPINI”

Alle prestazioni di servizi, dipendenti da contratti di appalto, relative alla costruzione di “fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione” c.d. “Tupini” si applica:

  • l’aliquota del 4% se la cessione è effettuata nei confronti dei soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita;
  • l’aliquota del 10%, nei confronti di altri soggetti, i quali non si avvalgono delle agevolazioni “prima casa” (aliquota IVA del 10%).

I fabbricati cosiddetti “Tupini” sono in sostanza, le case di abitazione, anche comprendenti uffici e negozi, che non abbiano il carattere “di lusso”, e rispettano entrambe le seguenti condizione:

  • più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione;
  • non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi.

Dal 13.12.2014, l’aliquota IVA del 10% trova applicazione, a norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72, alle prestazioni di costruzione di fabbricati o porzioni di fabbricati “Tupini”, diversi da quelli classificati catastalmente in categorie catastali A/1, A/8, A/9 e comunque diversi dalle case di abitazione.

Nozione di “negozi”

Si considerano “negozi”, ai fini della definizione degli immobili “Tupini”, tutti i locali deputati allo svolgimento di un’attività imprenditoriale consistente nell’offerta di beni e servizi al pubblico dei consumatori. Sono esclusi dalla categoria dei “negozi” i locali destinati all’esercizio di attività professionale (c.d. “uffici”), mentre si ritengono inclusi i laboratori, le botteghe e le officine di tipo artigianale.

Si configurino certamente edifici “Tupini” tutti i fabbricati abitativi classificati catastalmente nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, purché la loro superficie non sia costituita per più del 25% da negozi.

A ben vedere, però, la costruzione di tali immobili, in quanto “case di abitazione”, fruisce dell’aliquota del 10%, anche a prescindere dalla definizione di “Tupini” (e, quindi, anche se ceduti da soggetti diversi dall’impresa costruttrice) a norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72.

1.4 TABELLA RIEPILOGATIVA

Edificazione

Aliquota

Norma

Case di abitazione accatastate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, cedute a persone fisiche in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”.

4%

n. 39 e n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72
Costruzioni rurali25, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame e attività connesse, cedute da parte dell’impresa costruttrice. n. 39 e n. 21-bis della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72
Fabbricati “Tupini” e assimilati, nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita. n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72
Case di abitazione accatastate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, cedute nei confronti di soggetti non in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”.

10%

n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72
Fabbricati “Tupini” e assimilati, nei confronti di soggetti che non si avvalgono delle agevolazioni “prima casa” e che non svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72
Case di abitazione accatastate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

22%

art. 16 co. 1 del DPR 633/72
Fabbricati non “Tupini”, diversi dalle case di abitazione.
Costruzioni rurali, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame e attività connesse, per le quali non è soddisfatta la condizioni di “ruralità” di cui all’art. 9 co. 3 del DL 557/93 convertito.

Unità immobiliari non destinate ad uso abitativo.

1.5 CESSIONE DI BENI

È prevista l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta:

  • nella misura del 4%, per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione dei fabbricati “Tupini” e delle costruzioni rurali di cui al n. 21-bis della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72;
  • nella misura del 10%, per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di “nuova costruzione” di cui alla lett. e) dell’art. 3 del DPR 6.6.2001 n. 380 (trasfusione dell’art. 31 della L. 5.8.78).

1.5.1 BENI AGEVOLATI

Nella tabella sottostante si riportano i beni per i quali può applicarsi l’aliquota IVA del 4%, secondo le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria.

Bene ricompreso nell’agevolazione

Riferimento di prassi

Ascensori e montacarichi C.M. 17.4.81 n. 14 e C.M. 2.3.94 n. 1
Infissi interni ed esterni C.M. 2.3.94 n. 1
Prodotti per impianti idrici (tubi, contatori) e sanitari per bagno C.M. 17.4.81 n. 14 e C.M. 2.3.94 n. 1
Caminetti C.M. 17.4.81 n. 14 e R.M. 18.10.82 n.353485
Prodotti per impianti elettrici (contatore, interruttori, filo elettrico) C.M. 17.4.81 n. 14 e C.M. 2.3.94 n. 1
Impianti di riscaldamento ad “energia-solare” R.M. 17.1.86 n. 324048
Componenti di impianti termici solari quali pannelli solari, bollitori e pompe ris. Agenzia delle Entrate 27.9.2007 n.269
Scale a chiocciola R.M. 9.3.96 n. 39
Porte a scomparsa R.M. 8.9.86 n. 360866
Impianti di edifici ospedalieri di nuova costruzione R.M. 9.2.82 n. 334291 e R.M. 19.10.84 n. 398848
Attrezzatura di stoccaggio, trasporto e lavorazione di prodotti agricoli R.M. 1.6.90 n. 430478
Impianti di smaltimento delle acque e degli scarti di lavorazione R.M. 20.7.90 n. 430579
Prodotti per impianti a gas e di riscaldamento (caldaie, elementi di termosifone, tubazioni) C.M. 17.4.81 n. 14 e C.M. 2.3.94 n. 1
Tubi in gres ceramico e loro raccordi, impiegati per la costruzione di impianti di riscaldamento, idrici, del gas, ecc. R.M. 8.2.83 n. 354328
Apparecchiature destinate a incorporarsi nelle strutture dell’edificio, sì da costituirne parte integrante, pur senza perdere la propria individualità

R.M. 29.2.92 n. 431318

1.5.2  BENI ESCLUSI DALL’AGEVOLAZIONE

Bene escluso dall’agevolazione

Riferimento di prassi

Idropitture e pitture murali R.M. 3.2.89 n. 551469, R.M. 5.7.89 n. 550091, R.M. 5.7.89 n. 550125, R.M. 19.10.89 n. 551040, R.M. 12.3.90 n. 430055, R.M. 13.3.90 n. 430043, R.M. 11.4.90 n. 945/9516, C.M. 13.7.90 n. 48, R.M. 28.7.90 n. 430210, R.M. 10.10.90 n. 430952 e R.M. 9.3.91 n. 431099
Materiali di coibentazione, impermeabilizzanti, isolanti flessibili in gomma per tubi R.M. 26.9.83 n. 353877 e R.M. 24.7.86 n. 323719
Stucco R.M. 15.3.90 n. 551263, R.M. 9.3.91 n. 431099, R.M. 1.6.91 n. 430971 e R.M. 10.2.95 n. 30/E
Laterizi (es. mattoni anche refrattari pure per stufe, tavelle e tavelloni, comignoli per canne fumarie, tegole) R.M. 11.12.79 n. 368812
Manufatti e prefabbricati in gesso, cemento e laterocemento, ferrocemento, fibrocemento, eventualmente anche con altri composti R.M. 25.1.82 n. 330966
Materiali per pavimentazione interna o esterna (es. moquette, pavimenti in gomma, pavimenti in P.V.C., prodotto ceramico denominato biscotto, pannelli in fibre di legno) R.M. 9.12.88 n. 550419
Pavimenti in legno R.M. 26.4.94 n. 7-639
Pavimenti di tipo “laminato” ancorché montati senza l’uso di collanti e quindi suscettibili di essere smontati e riutilizzati ris. Agenzia delle Entrate 25.6.2012 n. 71
Pannelli in legno compensato R.M. 3.5.83 n. 352163 e R.M. 2.4.87 n. 364228
Sottocarta da parati R.M. 24.7.86 n. 324732
Rivestimenti in legno o marmo per i caminetti R.M. 30.7.91 n. 430786
Beni considerati come arredi od ornamenti, quali fioriere, panchine, portabiciclette, contenitori per rifiuti R.M. 30.1.88 n. 460624
Impermeabilizzanti per esterni R.M. 17.4.86 n. 321316
Controsoffitti isolanti acustici R.M. 14.2.85 n. 399855 e R.M. 31.12.90 n. 551177
Lana di roccia R.M. 20.5.83 n. 350671, R.M. 14.2.85 n. 399855 e R.M. 28.5.87 n. 362152
Guaine impermeabili normali e con alluminio R.M. 20.5.83 n. 350671
Lapidi R.M. 8.2.83 n. 350577
Prodotti dell’industria lapidea lavorati e non R.M. 30.7.90 n. 430395
Tegole composte di materiale lapideo R.M. 11.12.79 n. 268812
Tombe R.M. 17.12.83 n. 343081
Statue in marmo R.M. 30.7.90 n. 430395
Profili antiscivolo e giunti di dilatazione R.M. 3.1.86 n. 324663
Battiscopa in legno R.M. 30.7.84 n. 395477 e R.M. 24.7.86 n. 324252
Perline R.M. 11.6.84 n. 396556 e R.M. 28.5.87 n. 364352
Lincustra R.M. 28.7.92 n. 431297
Materiale deumidificante R.M. 6.8.91 n. 431210 e R.M. 6.11.91 n. 3563
Materiali inerti quali, ad esempio, polistirolo liquido o in granuli, sabbia di cava, ghiaia e ghiaietto, argilla espansa, pietrisco, vermiculite, graniglia, argilla R.M. 25.1.78 n. 9082
Leganti e loro composti, quali ad esempio cementi normali e clinker, calce, gesso, malta R.M. 20.6.92 n. 430331
Pali in calcestruzzo compresi quelli per recinzioni R.M. 22.7.83 n. 340596 e R.M. 24.3.92 n. 431239
Paracarri R.M. 30.1.88 n. 460624
Rete elettrosaldata R.M. 21.4.86 n. 324475
Trefoli in acciaio R.M. 24.7.86 n. 362065
Polietilene espanso R.M. 27.4.83 n. 341728, R.M. 14.2.85 n. 399855 e R.M. 19.5.92 n. 430399
Vetro multicellulare e vetro in alveoli R.M. 2.5.89 n. 550349
Materiali bituminosi e bitumati C.M. 17.4.81 n. 14
Feldspati R.M. 30.1.74 n. 500073
Marmette e marmittoni R.M. 25.7.77 n. 364262
Pietra pomice R.M. 24.3.88 n. 550206
Sottoprodotti quali granulati, cubetti, polveri R.M. 22.6.73 n. 31286

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