EDILIZIA – COSTRUZIONE DI FABBRICATI – L’APPLICAZIONE DELL’IVA – IMPOSTA DI REGISTRO

Dopo le continue e confusionarie modifiche normative al regime iva in edilizia, è sempre più difficile stabilire, all’atto dell’emissione della fattura, l’iva da applicare (4, 10, 22 o Reverse Charge). Con questa monografica affronteremo l’iva e registro per la Costruzione di fabbricati.

1. COSTRUZIONE DI FABBRICATI

1.1 CASE DI ABITAZIONE NON “DI LUSSO” – Iva

Dal 13 dicembre 2014 con l’entrata in vigore dell’art. 33 co. 1 del DLgs. 21.11.2014 n. 175, alle prestazioni di servizi, dipendenti da contratto di appalto, per la costruzione di case diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si applica l’aliquota IVA agevolata:

• del 4%, se il cessionario è in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, ai sensi del combinato disposto del n. 21 e del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72;
• del 10%, se il cessionario non è in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, ai sensi del n. 127 quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72.

Il “vecchio” riferimento di abitazioni “non di lusso” e stato quindi sostituito dalla classificazione catastale.

1.2 CASE DI ABITAZIONE NON “DI LUSSO” – Registro

Dal 1/1/2014, con l’entrata in vigore del DLgs. 14.3.2011 n. 23, gli immobili abitativi rientranti nelle categorie catastaliA/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, possono applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 2%. 

Restano pertanto esclusi dall’agevolazione gli immobili abitativi accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

1.3 FABBRICATI “TUPINI”

Alle prestazioni di servizi, dipendenti da contratti di appalto, relative alla costruzione di “fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione” c.d. “Tupini” si applica:

• l’aliquota del 4% se la cessione è effettuata nei confronti dei soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobiliper la successiva rivendita;
• l’aliquota del 10%, nei confronti di altri soggetti, i qualinon si avvalgono delle agevolazioni “prima casa”(aliquota IVA del 10%).

I fabbricati cosiddetti “Tupini” sono in sostanza, le case di abitazione, anche comprendenti uffici e negozi, che non abbiano il carattere “di lusso”, e rispettano entrambe le seguenti condizione:

• più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione;
• non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi.

Dal 13.12.2014, l’aliquota IVA del 10% trova applicazione, a norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR633/72, alle prestazioni di costruzione di fabbricati o porzioni di fabbricati “Tupini”, diversi da quelli classificati catastalmente in categorie catastali A/1, A/8, A/9 e comunque diversi dalle case di abitazione.

Nozione di “negozi”

Si considerano “negozi”, ai fini della definizione degli immobili “Tupini”, tutti i locali deputati allo svolgimento di un’attività imprenditoriale consistente nell’offerta di beni e servizi al pubblico dei consumatori. Sono esclusi dalla categoria dei “negozi” i locali destinati all’esercizio di attività professionale (c.d. “uffici”), mentre si ritengono inclusi i laboratori, le botteghe e le officine di tipo artigianale.

Si configurino certamente edifici “Tupini” tutti i fabbricati abitativi classificati catastalmente nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, purché la loro superficie non sia costituita per più del 25% da negozi.

A ben vedere, però, la costruzione di tali immobili, in quanto “case di abitazione”, fruisce dell’aliquota del 10%, anche a prescindere dalla definizione di “Tupini” (e, quindi, anche se ceduti da soggetti diversi dall’impresa costruttrice) a norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR633/72.

1.4 TABELLA RIEPILOGATIVA

1.5 CESSIONE DI BENI

È prevista l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta:

• nella misura del4%, per lecessioni dibeni, escluse le materie prime e semilavorate, fornitiper la costruzione dei fabbricati “Tupini” e delle costruzioni ruralidi cui al n. 21-bis della Tabella A, Parte II, allegata al DPR633/72;
• nella misura del10%, per lecessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, fornitiper la realizzazione degli interventi di “nuova costruzione”di cui alla lett. e) dell’art. 3del DPR 6.6.2001 n. 380 (trasfusione dell’art. 31 della L. 5.8.78).

1.5.1 BENI AGEVOLATI

Nella tabella sottostante si riportano i beni per i quali può applicarsi l’aliquota IVA del 4%, secondo le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria.

1.5.2  BENI ESCLUSI DALL’AGEVOLAZIONE

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