Ambito di applicazione della cedolare secca
Il D.Lgs. n. 23/211 prevede che possono essereassoggettati a cedolare secca i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e le relative pertinenzelocate “congiuntamente all’abitazione”.
Quindi, ai fini dell’imposta sostitutiva devono essere soddisfattecongiuntamente le seguenti condizioni:
- l’unità immobiliare deve essere accatastata in una dellecategorie catastali della categoria A, ad esclusione degli uffici classificati nella categoria A/10;
- lalocazione deve essere ad uso abitativo.
La cedolarenon può trovare applicazionein presenza di immobili pur se appartenenti alla categoriacatastale A, locati ad uso ufficio. È altresì esclusa lalocazione di un immobile accatastato A/10 (ufficio) locato ad uso abitativo.
Con riferimento ai contratti aventi ad oggetto unapluralità di immobili, l’Agenzia delle Entrate, con laC.M. n. 26/E/11,ha precisato che, qualora un contratto di locazione abbia ad oggetto sia unimmobile abitativoche unimmobile strumentale per il quale non è possibile avvalersi della cedolare secca(ad esempio perchè non si tratta di una pertinenza dell’abitazione), illocatore può esercitare l’opzioneper l’imposizione sostitutivasolo sulla quota di canone che si riferisce alla locazione dell’immobileabitativo.
Da un punto di vista normativo,non sono previsti limiti rispetto al numero di pertinenze locateinsieme all’abitazione il cui canone può essere cumulato a quello pattuito per la locazione di quest’ultima e costituire base imponibile per l’imposta sostitutiva della cedolare secca. È così possibile, ad esempio,fruire della cedolare secca anche sul canone pattuito per la contemporanea locazione di un’abitazione e di due autorimesse ad essa pertinenziali.
La C.M. n. 26/E/11 ammettel’applicabilità della cedolare alle pertinenze non solo nel caso in cui la locazione avvenga congiuntamente all’immobile abitativo, ma anche se le pertinenze sono concesse in locazione con un contratto successivo e separato, alla duplice condizione che tale contratto:
- sia stipulato tra glistessi soggetti(stesso locatore e conduttore) che sono stati parte del contratto di locazione dell’abitazione;
- si riferisca al contratto di locazione dell’abitazione (bene principale) ed evidenzi l’esistenza delvincolo di pertinenzialitàrispetto all’abitazione già locata con esso.
La stessa C.M. n. 26/E/11esclude dal regime della cedolare secca“i contratti di locazione di immobiliaccatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate l’uso abitativo dell’immobile deve risultare esclusivo,pertanto, la cedolare seccanon può estendersialle unità immobiliari abitative locatea professionisti o imprenditoriper essere da questi ultimi destinate – promiscuamente –ad abitazione/ufficio.
Si ricorda che la normativa in tema di opzione per il sistema della cedolare seccaimpone l’obbligo, a pena di inefficacia dell’opzione stessa,di comunicare preventivamente all’inquilino:
- lasceltada parte del locatoreper la cedolare secca;
- la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di aggiornare il canone di locazione anche in baseall’indice ISTAT.
Secondo quanto stabilito dall’art. 3 co. 2 del D.Lgs. n.23/11, l’imposta sostitutiva si commisura al canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
Da tale base imponibilenon è ammessa alcuna deduzione, né forfetaria, né analitica, in ragione delle spese sostenute dal locatore. Allo stesso modo,non è prevista alcuna riduzione della base imponibilein funzione dellatipologia contrattuale adottata. A rilevare è dunque il canone pattuito in contratto, a prescindere dalla sua effettiva percezione. Da un punto di vista numerico, inoltre, il canone pattuito in contratto deve essere:
- ragguagliato,pro rata temporis, alla durata della locazione nell’anno solare per cui si liquida l’imposta sostitutiva;
- nonché, per gli immobili in regime di comproprietà (contitolarità), imputato a ciascun locatore per laquota di possessoda questi vantata sull’immobile locato.
L’Agenzia delle Entrate, con la C.M. 26/E/11, rileva come lamedesima abitazione, in uno stesso periodo d’imposta, benpossa generare sia reddito fondiario assoggettato ad IRPEF, sia baseimponibile assoggettata a cedolare secca, in dipendenza del fatto che in corso d’anno:
- “venga stipulato uncontratto di locazione con opzioneper l’imposizione sostitutiva”;
- “vada a scadenza ovenga risolto anticipatamenteun tale contratto”;
- “vengarevocata l’opzione”.